Жилищное равновесие
Впрочем, уже в 2021 году темпы подорожания жилья в России резко замедлились. Об этом в интервью RT рассказал вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. По его словам, с начала года цены на квадратные метры в стране растут не более чем на 1% в месяц. Как пояснил специалист, большинство россиян, которые хотели приобрести недвижимость, уже вложили деньги в жильё, поэтому спрос начал снижаться.
Напомним, в начале июня Владимир Путин во время выступления на Петербургском международном экономическом форуме предложил продлить программу льготной ипотеки до 1 июля 2022 года. В рамках инициативы размер ставки будет повышен с 6,5 до 7% годовых, а предельная сумма кредита станет единой для всех регионов страны и составит 3 млн рублей. По задумке властей, обновлённые условия кредитования должны защитить рынок недвижимости от перегрева и стимулировать покупку готового жилья в России.
- РИА Новости
Более того, как полагает Михаил Коган, в настоящий момент стабилизировать ситуацию на рынке жилья позволяет изменение политики Центробанка. Так, с начала 2021 года для сдерживания инфляции ЦБ стал повышать ключевую ставку и уже поднял её до 5% годовых. При этом специалисты не исключают, что в ближайшее время показатель продолжит расти.
«Центробанк планомерно поднимает ставку, и к концу года её значение может дойти до 6% годовых. На этом фоне рынок недвижимости тоже начнёт охлаждаться», — подчеркнул Коган.
Площади в ТЦ простаивают, но офисы продолжают работать
Рынок коммерческой недвижимости сильнее других пострадал от вспышки коронавирусной инфекции и не восстановился до сих пор. Причиной тому не только кризис, но и новые ограничения городских властей.
На время режима самоизоляции девелоперской компании Glincom пришлось снизить арендные ставки в торговых центрах до уровня эксплуатационных платежей, рассказал «Секрету» Иван Татаринов.
«После снятия ограничений скидки арендаторам доходили до 70%. Даже сейчас арендные ставки на 20% ниже, чем год назад, при этом с большинством арендаторов удалось договориться о сохранении договоров», — сообщил он.
Что касается новых проектов торговых центров, они будут испытывать сложности с заполнением, отметил эксперт: часть арендаторов разорилась, остальные либо сокращают свои сети, либо заморозили планы по расширению. Те же, кто ещё работает в прежнем режиме, отмечают, что выручка существенно просела.
В офисном сегменте ситуация лучше. После снятия ограничительных мер девелоперские компании практически сразу вернулись к ставкам, которые были до пандемии, рассказал Татаринов.
«Скидок сейчас уже нет. Вакантность на наших проектах составляет порядка 7–9%, даже несмотря на страшилки, что офисные сотрудники перейдут на удалёнку и больше никогда не вернутся в офис», — уточнил он.
По прогнозам эксперта, восстановления спроса на коммерческую недвижимость можно ждать не раньше осени 2021 года, но только в случае снижения заболеваемости и смертности, а также успешного вакцинирования населения.
Что касается инвестиций в строительство таких объектов, то, по мнению Татаринова, есть смысл рассматривать такие вложения. «Цикл строительства достаточно длинный, и запуск проектов, стартовавших сейчас, произойдёт только через два с половиной — три года. За это время мы должны восстановиться после пандемии», — говорит эксперт.
Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости заметили и в компании «Миэль». «Если раньше люди рассматривали варианты со сроком окупаемости 8-10 лет, то сейчас готовы покупать и с более длительной перспективой», — сказала Марина Толстик.
Основная мотивация покупателей — сохранить деньги. По словам эксперта, помещений на рынке сейчас стало меньше, чем в прошлом году: собственники не готовы продавать, так как не знают, куда дальше вложить средства.
Коллаж: «Секрет Фирмы», depositphotos.com/Hackman
Как вирусный кризис повлиял на положение офисной недвижимости?
Режим самоизоляции привел к массовому закрытию офисов и переходу на удаленную работу. Тысячи компаний освоили цифровые технологии для коммуникации внутри коллектива, оценив преимущества работы из дома. Руководство многих предприятий пришло к выводу, что содержать весь штат сотрудников нецелесообразно. Гораздо выгодней часть из них оставить на “удаленке”. Ведь правильное распределение задач позволяет добиться неплохой эффективности.
Часть сотрудников радостно воспринимает окончание карантина, и возможность вернуться в коллектив. Но есть и те, кто решит остаться на удаленной работе, оценив финансовую выгоду и возможность самостоятельно планировать рабочий график. Дмитрий Леус говорит, что по выходу из карантина многие компании захотят сменить локацию или вовсе отказаться от офлайн-офиса.
Уже сейчас прослеживается тенденция развития технологий для организации “виртуальных офисов”. Прогрессивные компании восприняли карантинные ограничения, как возможность навсегда избавиться от привязанности к одному месту. Средства, сэкономленные на аренде помещения, содержания части сотрудников и оргтехники, направят на разработку и внедрения цифровых технологий. Это цифровая трансформация бизнеса, о которой так часто говорит Дмитрий Леус.
Все эти процессы приведут к тому, что офисная недвижимость потеряет часть инвестиций. К концу 2020 прогнозируют не больше $700 млн, что на $400 млн меньше, чем в прошлом году. Особенно это коснется низкокачественных объектов, которые сейчас доступны в огромном количестве. При этом Дмитрий Леус прогнозирует повышение инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости высокого класса. Офисы категории “А” останутся востребованными, поэтому не ожидается снижение цен на аренду.
Дачная жизнь
Как отмечают опрошенные RT эксперты, введение режима самоизоляции и закрытие границ в период острой фазы пандемии спровоцировали высокий интерес россиян к покупке загородной недвижимости. По данным «Авито Недвижимости», в мае 2021 года спрос на коттеджи и дома вырос на 35% по сравнению с мартом 2020-го. При этом особенно заметно покупательская активность увеличилась в категории дач — в 1,7 раза.
- РИА Новости
«В результате перевода многих граждан на удалённый формат работы или учёбы россияне стали рассматривать загородные объекты в качестве постоянного места жительства, а не только как место для отдыха. Развитию сегмента способствовали и меры государственной поддержки в виде продления дачной амнистии, реализации программы сельской ипотеки и расширения перечня возможностей использования материнского капитала», — отметил Дмитрий Алексеев.
При этом покупатели всё чаще рассматривают для себя покупку именно земли, а не готового дома, добавил Алексей Попов. По его словам, в настоящий момент почти четверть всех просмотров загородных лотов приходится на земельные участки.
«Во многом это связано с утверждение льготной семейной ипотеки на строительство индивидуального дома. Льготные кредиты по ставке до 6% предусмотрены и на приобретение земельного участка при условии заключения договора подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем. Это делает такие лоты более привлекательными», — заключил Попов.
Налоговые стимулы
Ещё одна мера стимулирования сделок – заморозка, снижение или отмена налогов.
В частности, в Чехии отменили налог на приобретение недвижимости. Местный налог на недвижимость снижает Мадрид. Саудовская Аравия в три раза снизила налог на покупку недвижимости. Израиль снизил налог на вторые дома. На Мальте эффект от налоговых льгот был хорошо заметен по статистике.
Надо отметить, что параллельно развивалась и противоположная тенденция: государства поднимали налоги, в том числе и на недвижимость, в попытке пополнить опустевшую казну. Так, в Канаде хотят ввести налог на покупку жилья иностранцами. В Париже хотят увеличить сразу три вида налогов. В Южной Корее также думают о введении дополнительного налога для иностранных покупателей.
Будущее офисов
Весь этот год футурологи, запершись в своих квартирах, размышляли о том, как после пандемии будут выглядеть офисы. Они предлагали изолированные столы за перегородками и безопасные маршруты от входа до рабочего места. Однако, вероятнее всего, бизнес пойдёт по более простому пути.
Многие крупные компании отправили сотрудников на удалёнку, но будущее после окончания пандемии видится им по-разному. Кто-то намерен вернуть 100% людей за рабочие столы; многие говорят о гибридном формате: два-три дня в офисе, остальное время дома. Но почти наверняка вариант удалённой работы получит развитие, а значит, потребность в офисных площадях сократится. На этой волне, например, Южная Корея уже начинает переоборудовать их под жилые помещения.
Также в кризисе оказались коворкинги – ещё один перспективный формат прошлых лет. Желающих лишний раз проехаться в транспорте и открыть свой ноутбук рядом с соседом ради «разговоров у кофемашины» в этом году стало существенно меньше.
Социальное дистанцирование
Очередное «слово года». Стремление людей сократить контакты больно ударило по всей социальной сфере, а некоторые сегменты, к которым уже подступал кризис, оказались в тяжёлом положении.
Среди наиболее пострадавших отраслей – ритейл и общепит. В этих сферах в 2020 закрывалось существенно больше компаний, чем открывалось. Соответственно, росло и количество вакантных площадей.
Однако будущее торговых центров оказалось под вопросом уже год назад. Люди стали переходить на онлайн-покупки, и шопинг как развлечение стал терять свои позиции. Поэтому, если в отношении общепита можно рассчитывать на «отскок» спроса после снятия ограничений, с большими магазинами всё менее определённо. Вероятно, этот формат изменится: акцент может сместиться на подсобные помещения и склады.
Инвестиции в студенческое жильё считались быстрорастущим и однозначно перспективным сегментом, но 2020-й спутал все карты. Университеты перешли на дистанционку, и большинство студентов предпочли остаться дома. А иностранцев так и вовсе не выпустили из-за границы или не продлили им ВНЖ. Как результат – специализированное жильё пустует, а сегмент арендных квартир в университетских городах пополнился невостребованными единицами. Итог, опять же, снижение ставок.
Другие материалы из рубрики «Новости Испании»
e http-equiv=”Content-Type” content=”text/html;charset=UTF-8″>>.slick-slider#wpsp-10300 {margin-left: 0px; }.slick-slider#wpsp-10300 .wp-show-posts-inner {margin-left: 1em; margin-right: 1em; }#wpsp-10300.wpsp-card .wp-show-posts-single {margin-bottom: 2em; }.slick-slider#wpsp-10300 .wp-show-posts-single {margin-bottom: 0px; }#wpsp-10300 .wp-show-posts-inner {background-color: #222222; }#wpsp-10300:not(.wpsp-card) .wp-show-posts-inner {padding: 10px; }#wpsp-10300.wpsp-card .wpsp-content-wrap {padding: 10px; }#wpsp-10300 .wp-show-posts-image .wp-show-posts-image-overlay {background-color: rgba(0,0,0,0.5) !important; }#wpsp-10300 .wp-show-posts-inner:hover .wp-show-posts-image .wp-show-posts-image-overlay {background-color: rgba(45,135,196,0.4) !important; }#wpsp-10300.wp-show-posts .wp-show-posts-entry-title {font-size: 17px; }#wpsp-10300 .wp-show-posts-entry-title a {color: #ffffff; }#wpsp-10300 .wp-show-posts-meta a {color: #fafafa; }#wpsp-10300 .wpsp-social {color: #fafafa; }
Новостройки дорожают, но этот тренд с нами ненадолго
По данным федеральной компании «Этажи», за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 10,6%.
Как изменилась цена на новостройки по России
В Москве 1 кв. м подорожал на 10%, в Подмосковье — на 20%, в Санкт-Петербурге — на 12%, в Ленинградской области — на 10%.
Цена за 1 кв. м упала в Курганской области (–58%), Костромской области (–45%), Якутии (–34%), Новгородской области (–17%) и Республике Марий Эл (–13%).
Связывать рост стоимости новостроек только с действием льготной ипотеки не совсем корректно, рассказал «Секрету» Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи».
«На рынок существенно повлияли частные инвесторы, которые из-за нестабильного курса рубля и снижения доходности банковских депозитов начали активно вкладываться в недвижимость. По большей части в самые бюджетные варианты. Доля инвестиционных сделок в этом году выросла в 2,6 раза», — пояснил он.
Ещё один важный фактор — это рост стоимости стройматериалов и увеличение себестоимости строительных проектов на фоне введения эскроу-счетов, добавил эксперт.
Как льготная ипотека спасла рынок — объясняет Ильдар Хусаинов
Низкий спрос на недвижимость мог привести к стагнации строительной отрасли. Часть застройщиков сократила бы планы по строительству новых объектов. Другая могла бы и вовсе уйти с рынка. В долгосрочной перспективе это могло привести к дефициту предложения на рынке первичного жилья и ещё более резкому росту цен.
Драйвером спроса на жильё стала неопределённость в экономике, которую вызвала пандемия, рассказал «Секрету» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. К тому же весной наблюдалось сильное падение на мировых фондовых и сырьевых рынках, а также ослабление рубля.
«Недвижимость всегда была неким “защитным активом”, в который верят наши сограждане, особенно с рублевым капиталом, — сказал Татаринов. — Кроме того, в конце лета — начале осени на рынок недвижимости пришли те скептики, которые весной прогнозировали падение цен на 15−30%, но, увидев, что они ошибались, решили совершить покупку».
Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
Среди причин повышенного спроса Шлома называет:
- отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
- снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
- рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
- страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.
Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.
Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.
Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене. Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.
Коллапс туризма
Интерес к объектам для туризма предсказуемо упал. Это относится и к квартирам для краткосрочной аренды, и к отелям, апартаментам и прочим типам жилья, рассчитанным на отдыхающих. Количество сделок сократилось, однако к массовому падению цен это не привело. Сильнее всего пострадали отели. Часть жилых объектов переключилась на долгосрочную аренду, остальные замерли в ожидании.
Отчасти недостаток иностранцев покрыли поездки внутри страны, однако общее падение всё равно осталось значительным. Возможно, если вакцина будет успешной, международный туризм оживится, однако не стоит этого ждать раньше следующей весны.
Другое примечательное изменение – резко вырос интерес к объектам для уединённого отдыха, будь то жильё с отдельным входом, вилла или даже остров – всё зависит от кошелька.
Колебания валют
Резкие изменения валютных курсов стимулируют людей вкладывать средства во что-то надёжное. Чаще всего в этой роли выступает недвижимость. Так, нестабильность турецкой лиры стала одной из причин ипотечного бума в стране. При этом в номинальном выражении цены выросли так, что Турция оказалась мировым лидером по этому показателю. В то же время, если скорректировать значения с поправкой на инфляцию, окажется, что цены практически не увеличились.
Ещё одной страной, где обменные курсы скакали, оказалась Россия. Снижение деловой активности во всём мире привело к падению нефтяных доходов. В этих условиях состоятельным гражданам потребовалось срочно сделать надёжные инвестиции, и многие выбрали недвижимость, в том числе зарубежную. Заметнее всего это было в Турции. А в Болгарии, наоборот, наметилась тенденция продажи жилья, принадлежащего россиянам.
Передел рынка аренды
По этой причине значительная часть владельцев отказалась от краткосрочной аренды и попыталась сдать жильё на долгий срок. То есть предложение выросло. Тем временем спрос обвалился: с рынка ушли туристы, студенты, ряд наёмных работников. Часть населения лишилась доходов и перестала оплачивать аренду. Особенно остро это ощущалось в Нью-Йорке, где многие предпочитают съёмное жильё. Как следствие – ставки снизились, а недвижимость под аренду стала менее привлекательной в глазах инвесторов.
В США часть населения лишилась доходов и перестала оплачивать аренду. Особенно остро это ощущалось в Нью-Йорке
Что происходит с торговыми площадками?
Ритейл недвижимость проседает в позициях привлекательности для инвесторов на протяжении последних трех лет. Дмитрий Леус отмечает стабильное снижение количества введенных торговых центров в столице. Инвестор прогнозирует, что к концу года большая часть инвестиционных проектов сместится в регионы, где рынок не перенасыщен развлекательными объектами.
Дмитрий Леус считает, что в 2020-2021 году увеличатся масштабы регионального строительства развлекательных центров, а также развития системы логистики. Эти направления он называет наиболее перспективным для вложений. Особенно складские помещения, показывающие непрерывный рост и понемногу вытесняющие из таблицы лидеров офисные и торговые объекты.
На правах рекламы.
Ренессанс пригородов
Одним из чётких желаний жителей Европы и Америки стало переселение в жильё большего размера с открытым пространством (балконом, террасой, внутренним двориком) или за городом. Так как значительная часть работников умственного труда перешла на удалёнку, жизнь в мегаполисе утратила многие из своих привлекательных черт.
Люди поняли, что работать можно из любого места, где есть хороший интернет, а жить лучше среди зелени на чистом воздухе. Как следствие, резко вырос спрос и довольно заметно – цены на загородную недвижимость (вот как это выглядело, например, в Чехии, в Турции, в Финляндии), люди стали больше ценить виллы или дома на одну семью.
Кроме того, появилась тенденция к увеличению жилплощади, в крайнем случае –ремонту. Возможность выделить в своём жилище кабинет (или домашний офис) перешла в разряд основных критериев выбора. Малые города и живописные пригороды переживают ренессанс: в них устремляются горожане, в том числе люди с большими деньгами.
Политическая нестабильность
В уходящем году волнения затронули и страны, которые мы привыкли считать оплотом стабильности. В первую очередь речь о Беларуси. Неспокойно было в Армении и Азербайджане. Часть государств попыталась извлечь выгоду из ситуации, предложив льготные условия тем, кто бежит от политических преследований и военных конфликтов.
Например, Польша запустила специальную программу для IT-специалистов из Беларуси, и за неполных два месяца в страну переехали десять тысяч белорусов. Отдельную программу для студентов из Беларуси открыла Чехия. При этом сами белорусы мечтали о переезде в Литву. Перемещение людей в более спокойные центры должно усилить давление на рынок жилья и привести к росту цен в этих местах.
На годы вперёд
Любопытно, что за время пандемии в России заметно увеличилась и средняя сумма ипотечного кредита. Так, если ещё с марта по апрель 2020-го на фоне временного введения карантинных мер показатель опускался с 2,59 до 2,37 млн рублей, то в последующий месяцы значение стало непрерывно расти и в апреле 2021-го превысило 3 млн рублей — впервые за всё время наблюдений. Такие данные приводит Национальное бюро кредитных историй (НКБИ).
«Большинство объектов покупалось в ипотеку с первоначальным взносом менее 40—50%. На фоне низких ставок активизировались также те, кто уже имел недвижимость, но собирался улучшить жилищные условия. Кроме того, значимую популярность получили альтернативные сделки, когда покупатель продаёт своё жильё, берёт в кредит недостающую сумму и покупает квартиру большей площади», — объяснил Пётр Гусятников.
«Рекордно низкие ставки по ипотеке позволили многим ипотечным заёмщикам варьировать срок кредита, чтобы получился наиболее комфортный ежемесячный платёж. Фактический срок, за который заёмщики погашают ипотеку, существенно меньше официальных данных, но подчеркну, что у заёмщика есть выбор — гасить ипотеку досрочно или вносить плановый платёж», — добавил Михаил Гольдберг.
