Плюсы и минусы ЖСК
Оценивать ЖСК как рыночный механизм сейчас невозможно, поскольку действующие правила позволяют использовать данную схему в крайне редких (исключительных) случаях и почти всегда под непосредственным контролем государства.
Комментарий эксперта
Александр Москатов, управляющий директор сети офисов «Миэль»:
— Важно помнить, что с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Но можно привлекать деньги граждан в кооперативы, созданные до 01.07.2018, и в том случае, если ЖСК создан для завершения строительства многоквартирного дома в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика
При покупке квартиры необходимо тщательно проверять полномочия не только продавца-физлица, но и в обязательном порядке кооператива на осуществление строительства. Необходимо выяснить срок деятельности кооператива, правильное оформление кооперативом разрешительной документации, изучить устав кооператива.
В среднем квартира в ЖСК была дешевле аналогичных предложений через ДДУ примерно на 20–30%. Конечно, эти предложения были востребованными. Но, повторюсь, покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищен от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют.
Деятельность ЖСК регламентирована законодательством, но в основном — его уставом. Пайщик, вступая в члены ЖСК, обязуется соблюдать этот устав.
Основные изменения в закон № 161-ФЗ, регулирующий деятельность ЖСК с господдержкой
в редакции, действующей до 01.09.2016
Отсутствие права на приобретение жилого помещения или земельного участка за гражданами, вступившими в ЖСК и впоследствии переставшими относиться к соответствующим категориям
Наличие условия о передаче земельного участка после внесения 20% паевых взносов
Соответствие строящегося жилья критериям отнесения к экономическому классу
Направление ЖСК ходатайства о приеме в ЖСК новых членов и дальнейшее рассмотрение АИЖК
в редакции, действующей с 01.09.2016
Сохранение права на приобретение жилого помещения или земельного участка за гражданами, вступившими в ЖСК и впоследствии переставшими относиться к соответствующим категориям
Отмена условия о передаче земельного участка после внесения 20% паевых взносов
Отсутствие требования соответствия строящегося жилья критериям отнесения к экономическому классу
Уведомительный характер направления в АИЖК информации о приеме в ЖСК новых членов
Также планируются новые поправки в постановления Правительства РФ, которые расширят круг участников в ЖСК с господдержкой:
– включение молодых специалистов в возрасте до 35 лет (в том числе одиноко проживающих граждан) во все категории, при этом к категории молодого специалиста может относиться один из членов семьи;
– исключение ограничения по наличию ребенка в молодой семье;
– исключение ограничения в нуждаемости и наличии земельного участка;
– снижение ограничения по стажу работы до одного года;
– исключение ограничения для работников, являющихся административно-техническим и обслуживающим персоналом;
– возможность вступления в ЖСК сотрудников предприятий и организаций с государственным участием (в которых доля государства 50% и более);
– введение процедуры подтверждения и проверки платежеспособности потенциальных членов перед приемом в ЖСК.
Кредитные программы для застройщиков и покупателей недвижимости
Среди финансовых антикризисных мер поддержки строительной отрасли отдельно стоит остановиться на специальных кредитных программах, запущенных как для компаний, занимающихся жилищным строительством, так и для организаций, строящих коммерческую недвижимость.
Так, до 15% субсидируются ставки по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30 апреля 2020 г. № 629. Для реализации этой программы в текущем году из резервного фонда Правительства РФ выделяется 35 млрд руб., что позволит софинансировать создание до 1 апреля 2024 года 18,5 млн кв. метров жилья, не менее 5,5 млн кв. м из которых должно быть введено в эксплуатацию до указанной даты (Распоряжение Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 818-р). Список банков, в которых можно получить такие льготные кредиты, размещен на сайте кабинета министров, в нем – 26 кредитных организаций (government.ru/sanctions_measures/measure/58/).
Около 7,15 млрд руб. будет выделено в этом году из федерального бюджета на субсидирование ставок по кредитам, выданным системообразующим организациям в сфере строительства коммерческой недвижимости и входящим в их группы компаний организациям на реализацию инвестиционных проектов (Распоряжение Правительства РФ от 28 апреля 2022 г. № 1046-р). Условия соответствующей кредитной программы пока не утверждены, однако, судя по данным с сайта Правительства РФ (government.ru/sanctions_measures/measure/107/), она позволит системообразующим строительным компаниям получать кредиты для реализации инвестпроектов по ставке не выше 11% годовых размером до 10 млрд руб. для одной организации или 15 млрд руб. для группы компаний.
Поскольку в последние годы существенное влияние на формирование спроса на жилье оказывает ипотека, обеспечению доступности ипотечных программ в условиях кризиса уделяется особое внимание. В связи с этим нельзя не упомянуть о том, что ставка по льготной ипотеке, установленная в апреле на уровне 12%, с 1 мая снижена до 9% (Постановление Правительства РФ от 30 апреля 2022 г
№ 806). Суммы кредитов на покупку квартиры в новостройке, строительство частного дома или приобретение участка для его постройки, которые субсидируются по такой ставке, остались прежними: 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, 6 млн руб. – для всех остальных регионов. Однако теперь программу льготной ипотеки можно сочетать с другими льготными или рыночными ипотечными программами. То есть в пределах указанных сумм ставка будет равняться 9%, а по оставшейся части кредита она может быть иной – соответствующей условиям второй программы. Такое сочетание разных ипотек будет возможно для оформленных после 1 мая кредитов размером до 30 млн руб. в указанных выше четырех регионах и до 15 млн руб. – во всех остальных.
На субсидирование кредитов по программе льготной ипотеки в этом году выделяется около 33,4 млрд руб. из федерального бюджета, предполагается, что это поможет улучшить жилищные условия не менее чем 46 тыс. граждан РФ.
Какие ЖСК разрешены законом
Сейчас к ЖСК, которые имеют право осуществлять строительство за счет своих членов, относятся:
1. Созданные в соответствии с законом 161-ФЗ — так называемые ЖСК с господдержкой, членами которого могут стать отдельные категории граждан;
2. Созданные в соответствии с законом 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — права на земельный участок и объект незавершенного строительства переданы ЖСК, созданному из участников долевого строительства для достройки проблемного дома;
3. ЖСК, получившие разрешения на строительство до 01.07.2018, которое на текущий момент не закончено, а дома не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
По сути, теперь рабочей схемой является только одна — ЖСК с господдержкой для определенных категорий граждан. Также по этой схеме будут достраивать проблемные новостройки после банкротства застройщика.
Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «БОН ТОН»:
— Механизм ЖСК на рынке массовой жилой недвижимости сейчас фактически запрещен. До 2018 года ЖСК являлись одной из трех законодательно допустимых схем привлечения денежных средств граждан на стадии возведения жилого дома. Однако в 2018 году были приняты поправки в 214-ФЗ, которые запрещают привлекать денежные средства граждан на стадии строительства по иной схеме, нежели договоры участия в долевом строительстве. Таким образом, ЖСК фактически оказался под запретом за исключением случаев, прямо оговоренных в законе.
Жилищные кооперативы в СССР
Первые жилищные кооперативы появились в Советском Союзе в 1921 году, после принятия нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок Сокол в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930-му.
Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения. На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману. К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.
