Планировки серий домов раннего строительства
Итак, какие типы небольших домов существовали в Советском Союзе и существуют до сих пор? Самые ранние и самые популярные серии домов были построены под номерами 1-464. Все квартиры этой серии имеют балкон и небольшие туалеты, но в подъездах нет лифта и мусоропровода. В таких домах были двухкомнатные, трехкомнатные и однокомнатные квартиры.
На лестничной площадке четыре двери. С 1963 года четыре года активно строились дома малой вместимости серии 1-335. Здесь высота потолка уже выше на 4 см, а размер обеденной зоны достигает 6,2 кв. Планировка однокомнатной хрущевки из этой серии также предполагает наличие балкона. На платформу ведут четыре двери, максимальный размер — три комнаты. В типовых домах не было четырехкомнатных квартир.
Первая группа панелей 1-434. Во всех квартирах планировка трехкомнатной хрущевки, самой просторной, также существенно изменена в меньшую сторону. Но, к счастью, столовая всегда была одинаковой: 5,8 кв. Дома построены из кирпича, классический набор дополнительных услуг остался прежним: балкон, кладовая, встроенные шкафы.
Дома серии 1-467 строились из бетонных блоков, площадь кухни была больше и могла варьироваться от 6,6 до 7,7 квадратных метров. Санузлы в хрущевке сначала сделали раздельными, позже перешли на совмещенный вариант. Основным недостатком жилья серии 1-467 было то, что многие комнаты в планировке 2-х комнатной хрущевки и варианты с большей площадью были проходными.
Но есть существенное преимущество – возможность перепланировки.
Виды перепланировок
Общая площадь однокомнатной квартиры в хрущевке – 30 м квадратных, причем жилая только 15-18 м2. Окна обычных квартир выходят на одну сторону. В угловых планировках проемы с остеклением могут располагаться на разных стенах. Небольшая квадратура и удачное расположение перегородок дает отличную возможность для внутренней перепланировки. Создать комфортные условия в 1 комнатной квартире такого типа можно несколькими способами.
Соединение комнаты с балконом
Основная причина, толкающая собственников подобных квартир на перепланировку – недостаток пространства. Критическую ситуацию может спасти даже пара лишних метров. Улучшить геометрию комнаты можно путем объединения ее с балконом. Такое слияние снабдит помещение новыми функциями. У широкого окна можно разместить письменный стол, кресло для отдыха. Если в планах оборудовать детскую зону, то освободившееся место можно использовать для гардероба или стеллажа с книгами.
Увеличение площади за счет присоединения балконного пространства добавит много естественного света, что улучшит микроклимат. Также обильное солнечное освещение будет способствовать значительной экономии электроэнергии. Задействование балкона поможет избавиться от множества ненужных вещей.
Превращение балкона в жилую площадь позволяет применить самые смелые дизайнерские идеи. Но стоит понимать, что реализация такого проекта повлечет большие финансовые траты. Также следует учесть возможные сложности с узакониванием подобной перепланировки.
Решаясь на превращение балкона в жилую площадь, необходимо понимать, что по назначению использовать его больше не получится. Придется искать новое место для сушки белья, хранения габаритных, нечасто используемых вещей.
Квартира студия: объединяем кухню с комнатой
Один из самых популярных вариантов перепланировки предполагает совмещение в одну комнату кухни, спальни и прихожей. Такая модель пространства подойдет как для одиноких людей, так и для семей с детьми. Для комфортного проживания во втором случае необходимо продумать грамотные пути зонирования.
Разграничить пространство в просторном помещении можно за счет декора стен и правильной расстановки мебели. Зону приготовления пищи отделяют с помощью ширмы, барной стойки, небольшого подъема кухни. Скрыть спальное место в квартире студии можно занавесками на балдахине или передвижными перегородками.
Перепланировка санузла
Раздельный санузел в однушке забирает много ценной площади важных комнат. В миниатюрной ванне невозможно развернуться двоим людям, не говоря уже о размещении стиральной машины, корзины для грязного белья. Перечисленные элементы легко станут на свои места, если совместить ванную с туалетом, убрав широкую перегородку.
Сделать санузел еще просторней можно за счет его расширения. Перегородка с коридором сдвигается в центр комнаты, а прихожая перестает существовать как таковая. Убрав узкий ненужный коридор, можно немного увеличить кухню. На такой территории легко вместить большой стол на 4-е человека, гарнитур, полки для хранения, встроенные бытовые приборы.
Увеличение количества комнат
Для семейных людей, проживающих в однокомнатных хрущевках, важным остается изолирование личного пространства. Если отдельная кухня и вторая комната просто необходимы, можно сделать перепланировку с уютной проходной гостиной. Наиболее удачное стандартное расположение для этой цели имеют угловые варианты.
В дальней комнате можно поселить ребенка, расположить шкаф, письменный стол, полки для книг. Детям дошкольного возраста хватит места для оборудования небольшой игровой зоны. Часть стены между комнатой и коридором лучше заменить на раздвижные двери. Кровать взрослых можно расположить в проходном помещении. Также возможен вариант объединения части комнаты с прихожей.
Основное преимущество такой планировки – капитальная изоляция спальни и кухни. Минусы – узкие проходы, недостаток места для создания многих стильных интерьеров, отсутствие возможности обставлять жилое пространство мебелью по запланированной схеме.
С чего начать перепланировку
Перепланировка – это долгий и трудоёмкий процесс. Если владельцы квартиры решат объединить комнату и кухню, то здесь их могут ожидать препятствия.
Любые изменения в квартире требуют регулирования и разрешения. Сначала необходимо сделать проект изменений, согласовать его в разных органах и получить право на проведение работ. Закончив перепланировку, следует вызвать комиссию, которая проверит соответствие работ проекту и нормам.
Если квартира однокомнатная, то разрешения на перепланировку получить нельзя. Потому что в итоге исчезнет жилая зона в квартире, а это не допускается существующими жилищными нормами. В этом случае между комнатой и кухней можно построить лёгкую перегородку. Есть ещё достаточно интересное решение, которое можно применить в интерьере квартиры. Это двери невидимки.
Особый случай представляет собой несущая стена между кухней и гостиной. Категорически запрещается проводить любые работы с несущей стеной, потому что это может привести к трещинам в стенах дома. Иногда дом может даже обрушиться из-за нарушений в конструкции.
Не разрешается менять расположение коммуникаций на кухне. Исключение составляют случаи, когда кухня находится на первом этаже, или ниже находятся нежилые помещения.
Зная тип своего дома и время, когда он был построен, можно самостоятельно определить несущие стены.
Типы вносимых изменений
Владелец может внести 2 типа изменений в свое жилье – это:
- переустройство (перенос инженерных сетей, электрики, сантехнических приборов, нагревательного и газового оборудования, обустройство/переоснащение вентиляции) – работы не приводят к изменению границ/конфигурации помещений;
- перепланировка (устройство или перенос/расширение дверных проемов, демонтаж/перенос перегородок, создание тамбуров, пристройка балкона на 1 этаже и пр.) – работы приводят к изменению состава/контуров помещений.
Оба типа изменений обязательно должны быть согласованы (глава 4 ЖК РФ). После завершения работ комиссия проверяет соответствие результата проекту и составляет акт, который передается в регистрационный орган. Не требуют согласования работы по замене проводки, дверей, окон, стяжке полов, установке кондиционера.
Несложные действия, связанные с незначительным переносом инженерных коммуникаций или проведением работ с ненесущими перегородками, согласуются по эскизу (все корректировки изображаются от руки на квартирном плане). Сложные работы, связанные со значительными изменениями и затрагивающие несущие стены, нельзя выполнять без составления проекта.
В чем отличие от эскиза
Процедура перепланировки бывает обычная и сложная. Присвоение категории зависит от перечня выполняемых работ. Требуется составление проекта в 90% случаев. Но иногда достаточно только эскиза. Подразумевается ряд работ, не затрагивающих несущие конструкции. Ранее использование эскизов допускалось в большем количестве случаев. Обозначаться процедура согласования может двумя способами:
- упрощенная;
- уведомительная.
Сам эскиз представляет собой приблизительный план жилья или нежилой недвижимости. Основное отличие такого документа от полноценного технического чертежа – не требуется соблюдать множество требований. Стандартный план предварительно, перед началом работ, согласовывается. Он используется если:
- осуществляется реконструкция напольного покрытия;
- изготавливается проем (несущих, капитальных стен);
- проводится замена, перенос сантехнического оборудования;
- увеличивается площадь санитарного узла;
- изменяется размер балкона.
Перечисленные мероприятия требуют согласования. Уполномоченные органы – БТИ, Жилищная инспекция. После проверки выдается разрешение на реконструкцию дома. Включает дополнительную документацию. В случае с простой перепланировкой согласование, разрешение не требуется (монтаж и демонтаж не несущих стен, иное). Оформлять технический план при дизайнерском, косметическом ремонте не обязательно.
А как быть, если перепланировка уже произведена, а разрешения не было?
Если до сих пор нет перегородки или двери между кухней и гостиной, то придется ее поставить.
Придется заплатить небольшой штраф перед тем, как получить все необходимые документы. Вам будет предъявлено предписание, которое не стоит игнорировать. Иначе на вас могут подать в суд и даже продать вашу квартиру. До этого доводить не стоит.
В любом случае разрешение необходимо получить. Порядок действий тот же, что и перед началом перепланировки. Определение несущих стен, составление эскизов и разработка проекта объединения кухни и зала со всеми необходимыми согласованиями, получение разрешения, составление Акта и приглашение работников БТИ.
Как самостоятельно узаконить перепланировку в квартире, вы можете узнать здесь
Составление проекта
Для того чтобы ваш проект получил одобрение от БТИ, а также всех необходимых спецслужб, найдите оригинальный план помещения. Он подскажет, где находятся несущие стены, все точные размеры. Рекомендуется провести замеры комнат вручную, чтобы проверить, не была ли предыдущими жильцами сделана незаконная перепланировка. Убедитесь в том, что план соответствует действительности.
После того как оригинальный план найден и сделан проект на перепланировку квартиры, приступайте к согласованию. Оно может проходить несколькими способами:
— в уведомительном порядке. Этот вариант является менее трудным. Используется, когда не затрагиваются несущие и межквартирные стены, коммуникации.
— второй вариант подразумевает реализацию проекта. Специалисты досконально проверяют, можно ли проводить предложенные работы. Иногда в проект вносятся корректировки или выносится решение об отказе в осуществлении вашей идеи.
Свободная планировка
Некоторые застройщики позиционируют свои квартиры как пространство для ваших идей — все внутренние стены лишь обозначены периметром в один кирпич высотой, вы сами можете решить, что с ними делать. Однако на деле эти стены присутствуют на плане БТИ как полноценные, и если вы захотите возвести их в другом месте, все равно потребуется получить разрешение. Единственно нельзя переносить санузел и сильно отдалять кухню от предназначенной для нее зоны.
Свободная планировка была изначально в этой квартире в Химках. Посмотрите, как распорядились своими возможностями хозяева.
Фотографии: kvartblog.ru, infodwn.ru, rosrealt.ru, design-homes.ru, riolux.ru, liveinternet.ru
Это интересно:
- Двушка 50 м² в Бутово для семьи с двумя детьми
- Тестируем 3D-планировщики интерьеров
- Как сделать комнату просторнее? Пять ключевых советов
планировка
Где и как производится согласование перепланировки квартиры?
Документы для получения разрешения на перепланировку
Разрешение на перепланировку квартиры обычно выдается компетентными органами местного самоуправления административного района, в котором расположено жилье. Чтобы выяснить конкретное расположение и название этой организации, степень ее полномочий, можно обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает конкретный дом.
Любая перепланировка жилья может производиться только на основании согласованного и утверждённого проекта
Для согласования потребуются подготовить пакет некоторых документов, которые лучше всего начать собирать заранее:
- Технический или кадастровый паспорт на квартиру.
- Документы, подтверждающие право собственности.
- План-проект перепланировки.
Пример графического плана перепланировки квартиры
Заявление с подробным описанием перепланировки. Для этого потребуется специальный бланк, выдаваемый комиссией, занимающейся подобными вопросами. В заявлении должны быть проставлены подписи всех прописанных в данной квартире жильцов, которые подтверждают свое согласие на проведение запланированных строительных работ.
Пример бланка заявления на перепланировку.
- Дома серии 1-510, 1-511, 1-477, 1-515 не относятся к архитектурным сооружениям, которые представляют собой историческую ценность, поэтому за визированием разрешения на реконструкционные работы не придется обращаться в местную организацию, занимающуюся охраной памятников.
- Данный перечень документов необходим для предоставления в комиссии в любом регионе на всей территории РФ. Требовать другие, дополнительные документы в комиссии не должны. Ранее процесс согласования был более сложным, так как члены жилищной комиссии в каждом конкретном случае могли сами решать, какие документы необходимо предоставить для согласования переделок в квартире. Сейчас, вроде бы, порядок в этом вопросе наведен – всё унифицировано.
Сроки согласования и получения разрешительных документов
Когда все документы будут собраны и переданы в указанную комиссию, работа с ними может продлиться не более полутора месяцев. Сдав пакет на утверждение, владелец жилья должен получить на руки расписку с указанием переданных документов и датой их приема в работу.
После того как указанный срок истечет, заверенный готовый документ может быть получен на руки в течение трех рабочих дней, после чего можно переходить к запланированной перепланировке. Если же комиссия не утвердила проект, то стоит исправить те обстоятельства, которые послужили причиной отказа. Обычно к ним относятся три момента:
- Собран неполный пакет необходимых документов.
- План-проект не соответствует требованиям, установленным действующими нормами и правилами.
- Документы поданы не в ту комиссию. Чтобы такого казуса не произошло, и время не было потеряно даром, рекомендовано заранее узнать точное местонахождение соответствующего органа управления, полномочного решать подобные проблемы.
Если же в перепланировке, по мнению заявителя, было отказано неправомерно, то вопрос решается в судебном порядке. Однако, если все документы были собраны правильно, а сами запланированные мероприятия не противоречат имеющимся правилам, отказа в заявленной просьбе о перепланировке, скорее всего, не будет.
Только имея на руках утверждённое разрешение на проведение перепланировки, можно приступать к ремонтно-строительным работам
После проведения всех мероприятий по перепланировке, необходимо пригласить представителей комиссии для приемки выполненных работ и сверки с утвержденным планом. Проведя ревизию, назначенная комиссия должна составить акт, после чего общий пакет документов, включая акт приемки, предоставляется в местную организацию, занимающуюся оформлением прав собственности на недвижимость, которая окончательно узаконивает все совершённые действия, вносит изменения в технический и кадастровый паспорт жилья. И вот теперь, когда уже юридически будет подтверждено, что все переделки были произведены на законных основаниях, квартиру, при необходимости, можно будет беспрепятственно обменять или продать.
Куда обращаться
Перечень организаций, куда нужно обращаться для утверждения, зависит от характера работы и типа недвижимости. Требуется посетить следующие учреждения для сбора бумаг, согласования:
- БТИ (Бюро технической экспертизы) – предоставляет технический паспорт на квартиру;
- Жилищный надзор – сотрудники организации проводят проверку выполненных работ;
- СЭС, инженерные сети, ЖЭК – если проводится серьезная модернизация электрической сети, канализации, водопровода;
- архитектурный контроль – работы затрагивают фасад здания.
Если работы по переоборудованию выполнены заранее, до согласования – понадобиться обратиться в суд. Узаконивание ремонтных работ поле их выполнения возможно только в судебном порядке. Причем оплатить придется не только изготовление проекта, государственную пошлину. Но и штраф за внесение изменений в конструкцию без согласования. Судебное регулирование отнимет много времени. Присутствуют дополнительные расходы.
Делать самостоятельно, даже по готовому примеру, сложно. При отсутствии опыта стоит обратиться в специализированную организацию. Это позволит избежать ошибок и доработок, сократить время согласования. Узнать сколько времени уйдет на согласование можно в уполномоченной организации (БТИ).
Проекты перепланировок
В домах блочного типа можно провести такие же проекты перепланировок, так и в других домах. Они дают больше возможностей для перепланировки чем панельные из-за меньшего количества несущих стен, однако стены, которые есть в этих домах довольно толстые и это уже усложняет процесс.
Популярный проект переустройства такой квартиры: убрать перегородку между коридором и кухней и объединить санузел и ванную. Это позволит визуально значительно расширить площадь квартиры и сделать ее комфортнее для жизни.
Другой вариант перепланировки: увеличить площадь санузла с помощью территории коридора. Стенка между кухней и комнатой передвигается, в ней закладывается дверной проем.
Способов, как перепланировать дом блочного типа очень много и перечислить их все просто невозможно. Вы можете воспользоваться типовым проектом перепланировки. Если же типовые проекты вам не понравились, вы можете заказать индивидуальный, и дизайнер учтет все ваши пожелания.
Что будет, если попытаться сделать перепланировку без согласования
Нелегальная перепланировка влечет за собой серьезный штраф. Кроме этого, государство заставить вернуть прежнюю планировку квартиры. Также невозможно узаконить незаконную перепланировку уже по факту, особенно если она сделана в нарушение правил.
Правила перепланировок существуют не просто так. Они призваны обеспечить безопасность жильцов квартиры, в том числе и соседей. Незаконная перепланировка может навредить соседям снизу или сверху. В этом случае человеку, сделавшему незаконную перепланировку, придется еще и возмещать ущерб для соседей.
Чтобы не испытывать неприятностей в будущем, перепланировку необходимо согласовать заранее. Для этого лучше всего воспользоваться услугами специалистов, которые сделают все формальности за вас. Для того, чтобы обратится в такую организацию, понадобится копия необходимых документов и доверенность на согласования перепланировки. Все документы должны быть нотариально заверены.
Наказания за несогласование
Теперь о мерах наказания для тех, кто игнорирует правила и безопасность
Важно уяснить, что самостоятельная и несогласованная с соответствующими инстанциями перепланировка – это административное правонарушение, которое предусматривает денежный штраф. Помимо этого, нарушитель также обязуется вернуть все в первоначальный вид
То есть, заплатить штраф, а потом еще потратить деньги на ремонтные работы, которые прошлый ремонт полностью или частично сведут на нет. Также возможен вариант согласования уже проведенных работ в установленном порядке. Если же собственник квартиры не вернул все на исходную в течение полугода после выявления нарушения, его жилье могут продать с публичных торгов.
Если же по каким-то обстоятельствам перепланировка была совершена давно, и она не влияла на прочность и безопасность конструкции дома или соседних помещений, то санкции не применяются.
Что делать в первую очередь при перепланировке
Самое трудное в перепланировке квартиры – разрушение стены. Это очень ответственный и сложный процесс
К нему нужно тщательно подготовиться и провести его очень осторожно и вдумчиво
Важно соблюдать правильную очередность работ
Следует подготовить весь необходимый инструмент: молотки, кувалду, гвоздодёр, зубила, болгарку.
- Отключить в помещении электричество, обесточить все провода и приборы. Если вы не знаете, что и как отключать в распределителе, то лучше всего полностью убрать со стен выключатели и розетки. Извлечь из стены кабель, отрезать его, а кончик изолировать.
- При необходимости убрать разводку подачи воды, а сам кран перекрыть.
- Убрать плинтуса и наличники.
- Мебель следует вынести или плотно замотать плёнкой.
- Нужно покрыть пол несколькими слоями защитного материала. Это может быть картон или другой материал. Если пол планируется поменять, то можно его ничем не укрывать.
Следует подумать и о своей экипировке и защите. Перчатки, респиратор, защитные очки должны быть обязательно. Цементная пыль содержит огромное количество вредных веществ, которые не должны попасть в легкие.
Начинать ломать нужно с одного из верхних углов. Никогда не следует разбивать нижнюю часть стены или даже середину. Это может привести к травмам.
В зависимости от планируемого результата объединения кухни с комнатой, снос стены может быть частичный или полный. Частичный требуется, если между комнатой и залом будет проём или арка, которые очень эффективно разграничивают зоны в помещении.
Полный снос стены необходим, если при объединении кухни и гостиной планируется создать единое пространство. Дверь кухни при этом нужно заложить, а вход в неё осуществляется через зал.
Коридор
Популярные и до сих пор востребованные серии панелек, например, 121 или 90, позволяют увеличить размер кухни за счет коридора или балкона. Здесь несущими являются межкомнатные перегородки. Для коридора, ванной и санузла существует ряд стандартизированных проектов по расширению или уменьшению площади определенной зоны в квартире.
Задаваясь вопросом, возможна ли перепланировка в панельном доме 90 серии, следует сначала определиться, что именно нужно выполнить. Коридор в данном случае выступает доступной территорией, которой можно воспользоваться в пользу других помещений. А если придерживаться типовыми проектами, можно сэкономить и средства, и время на согласование и получение разрешений.
Особенности планировки трехкомнатного жилья
Может иметь свои особенности расположения жилых помещений 3-комнатная квартира. Планировка таких комнат может быть закрытой, открытой, частично-закрытой, смежной и смешанной.
В закрытой планировке все комнаты изолированы. Из каждой есть выход в общий коридор. Самым большим помещением является гостиная. Есть широкий холл.
Открытая планировка встречается в квартирах-студиях. Одно большое пространство делится на различные зоны, каждая из которых имеет свое дизайнерское оформление и индивидуальный тип освещения.
Частично закрытая планировка. Одна часть помещения открыта — гостевая, а другая имеет изолированные комнаты. Пространства разделены небольшим холлом.
В смежном типе расположения помещений только одна комната выходит в общий коридор, остальные соединяются с ней проходом или дверью. При смешанной планировке есть как изолированные, так и смежно расположенные помещения.
Техническое заключение от автора: когда оно необходимо
В зависимости от вида работ, перепланировку можно сделать без технического заключения от организации-автора дома, но в некоторых случаях это необходимо.
Если необходимо расширить санузел с помощью территории нежилой комнаты, сделать проем в ненесущей перегородке или вовсе убрать ее, техническое заключение от автора не нужно. Чтобы сделать эти виды работ, достаточно обратится в любую компанию с допуском СРО. В такой организации можно оформить все необходимые документы.
Разрешение от организации-автора дома понадобится, если будущая перепланировка предполагает изменение в капитальных стенах.
Больше информации читайте в материале “согласование перепланировки квартиры”.
Заключение
В этой статье мы узнали, что непрофессионально выполненная перепланировка может повлечь за собой огромное количество проблем как для владельца квартиры, так и для всех жителей дома.
Чтобы реконструкция была по-настоящему комфортной, безопасной и законной, необходимо получить официальное разрешение на перепланировку. Разработку проекта следует поручить профессионалам из проектных фирм, которые специализируются на перепланировке. А сами работы должны проводиться мастерами строительно-ремонтных компаний.
Перепланировка квартиры – это отличное решение проблемы использования функциональных зон и доступного пространства. С целью проведения качественных работ, рекомендуется сотрудничать с профессионалами, поскольку экономия при самостоятельной перепланировке является мнимой.
Именно таким образом, вы сможете избежать огромных штрафов и рисков, связанных с потерей квартиры или снижением ее цены при продаже.
