Каждый вынужден решать проблему самостоятельно
Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank:
«Первые две недели карантина для торговой недвижимости были самими сложными из-за высокого уровня неопределенности, но сегодня ситуация меняется в лучшую сторону.
Во многих регионах расширился список магазинов, которые могут быть открыты, многие сети стали работать в формате ПВЗ. Плюс расширяется список регионов, позволяющих в рамках ТЦ открывать большее количество специализированных магазинов. Все это позволяет бизнесу как-то облегчить выживание и добавляет товарооборот.
Пандемия по-разному повлияла на разные сегменты российского ритейла. Продуктовые арендаторы и ритейлеры, продающие товары первой необходимости, существенных перемен не испытали. Продолжают наращивать долю онлайн, но и офлайн у них активно работает.
Самые большие изменения претерпевает фэшн-индустрия – операторы одежды, обуви и аксессуаров. У многих из них не было даже достойного онлайн-ресурса, чтобы реализовывать свои товары. Эти операторы чувствуют себя хуже всех и либо пытаются оперативно налаживать работу с агрегаторами, либо сидят и ждут, когда все это закончится.
Операторы общепита пытаются как-то выживать с помощью доставки. Но это делается скорее для того, чтобы обеспечивать функционирование своих кухонь, создать хоть какой-то оборот и выплачивать минимальную зарплату своим сотрудникам. К сожалению, не с целью получения прибыли.
Но все-таки, по нашим оценкам, кафе и рестораны – один из тех сегментов, которые будут довольно быстро восстанавливаться. Когда люди выйдут из изоляции, они захотят вернуться в свои любимые кафе и рестораны.
В торговых центрах закроются маленькие ИП. Некоторые крупные сети тоже начинают понимать, что после карантина не откроются. Пока эта цифра несущественная – не больше 2–3% от общего количества арендаторов, работающих на рынке ТЦ.
Поменяются операторы, работающие в стрит-ритейле. Сократится количество ресторанов, фэшн-бутиков, их место будут занимать магазины продуктов питания, аптеки и оптики.
Повышения ставок аренды не ожидается. Стагнация фиксированной ставки аренды наблюдается давно. В последнее время идет борьба за получение процента от товарооборота, который имеет больший вес и значимость для арендного дохода, нежели фиксированная составляющая. Думаю, после завершения карантина будем наблюдать массовый переход к переменной ставке.
Собственники ТЦ не спешат давать скидки, потому что находятся в той же ситуации, что и арендаторы: закредитованы, имеют большое количество обязательных платежей и налогов, должны выплачивать зарплаты своим сотрудникам. Чтобы решить, какие скидки они могут предоставить арендаторам, им нужно понять, с чем они выйдут из карантина, какие убытки понесут и сколько нужно времени, чтобы вернуться к прежнему ТО. От этого будет зависеть стратегия работы с арендаторами.
Понять, что работает из мер господдержки, пока невозможно, конечно, рынок ждал большего от правительства, но сейчас каждый вынужден решать проблему самостоятельно, договариваясь с партнерами и пытаясь сделать предварительные прогнозы о том, что будет, когда карантин закончится».
Две меры господдержки
Екатерина Папченкова, вице-президент Центра стратегических разработок:
«Центр стратегических разработок проводит еженедельный социально-экономический мониторинг, помогающий видеть, с чем сталкиваются арендаторы. Основная проблема сегодня – невозможность использовать арендованное имущество по назначению. По нашим опросам, 24% компаний уже столкнулись с этой проблемой и 30% ожидают, что эта проблема возникнет.
Всех интересует, как будут пересмотрены договоры аренды в свете Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
Закон предполагает две меры поддержки. Первая – отсрочка арендной платы на полгода с последующей реструктуризацией долга до 2023 года. Эта мера более действенная для арендаторов, так как является императивной нормой. По закону, в течение 20 дней арендодатели обязаны заключить с арендаторами соответствующее дополнительное соглашение договора аренды.
Вторая мера носит рекомендательный характер – это предложение арендатору и арендодателю сеть за стол переговоров и обсудить возможное снижение арендной ставки. Эта мера не снабжена реальными санкциями, и результаты будут зависеть от настроения рынка.
Отсрочка арендной платы – довольно действенная мера. Подобные моратории вводятся в США и Сингапуре, где также предлагают установить запрет на выселение арендатора.
Но многие эксперты в США отмечают недостаток этой меры – предполагается только отсрочка арендной платы, поэтому возможны массовые банкротства арендаторов, которые не потянут сложившуюся финансовую нагрузку.
В России государство предусматривает не только отсрочку, но и последующую реструктуризацию долга.
В разных странах активно осуществляются меры финансовой поддержки. Причем поддержка оказывается не только арендаторам, но и арендодателям, в частности через налоговые скидки на имущество. Отмечается желание некоторых правительств привязать скидки к добросовестному поведению, кооперации игроков рынка.
Например, в Сингапуре внедрена интересная мера – арендодатели получат 100% скидку по налогу на недвижимость на 2020 год, но при условии, что передадут эту скидку своим арендаторам.
Это мотивация добросовестного поведения, о которой также говорил Президент РФ, обещая поощрять те компании, которые будут сохранять рабочие места. Это обещание можно интерполировать на рынок аренды торговой недвижимости.
В социально-экономический мониторинг мы ставили вопрос о том, как снижаются арендные ставки и как идут переговоры с арендодателями в России. Результаты опроса показали, что пока переговоры по снижению ставок ведутся крайне неохотно.
Запрос на снижение ставки меньше чем на 50% готовы удовлетворить полностью или частично 35% опрошенных арендодателей, 25% – категорически отказываются удовлетворить требования о снижении ставки.
На запрос полностью освободить или снизить размер ставки более чем на 50% положительно готовы ответить только 10% опрошенных. Более 40% арендаторов уже получили отказ на подобный запрос».
Торговым центрам пора сокращать время работы
Андрей Павлов, основатель и президент Zenden Group:
«Zenden Group находится по обе стороны баррикад: у группы есть три обувные розничные сети и собственный ТЦ, где работают около 100 арендаторов. Поэтому нам знакомы проблемы и той и другой стороны. Торговый центр Zenden Group находится в Пятигорске, и там местные власти разрешили работать некоторым непродуктовым магазинам, например, салонам оптики и сотовой связи, работают магазины продуктов и аптеки, поэтому торговый центр постепенно оживает. Но в нашем основном бизнесе – обувном ритейле – пока ничего не понятно.
Весь непродовольственный ритейл застыл, хорошо, что есть онлайн-продажи, и чем выше ценовой сегмент, тем выгоднее продавать через интернет. Наши сети эконом-класса просели сильнее, чем средний и премиальные сегменты, потому что дешевые товары покупать онлайн невыгодно.
Как ритейлер мы находимся в переговорах с сотней торговых центров по всей РФ, все и ждут, когда появится хоть какая-то определенность. Сейчас вести переговоры о скидках не имеет смысла, никто не знает, какой период скидок обсуждать – апрель, или апрель и май.
Все наше деловое сообщество – и ритейлеры, и девелоперы зависли в ожидании, и при этом все друг другу плачутся. Наши арендаторы сразу прибежали к нам за скидками, так же как и мы, арендаторы других торговых комплексов, стали писать письма своим арендодателям с просьбой о скидках и новых условиях.
Одни арендодатели готовы снижать цены на аренду, другие – нет, это рынок, и условия сотрудничества зависят от договоренностей сторон. Надо вести переговоры и добиваться взаимовыгодных условий.
Как владельцу ТЦ компании Zenden Group удалось уменьшить расходы. Когда в середине марта случился кризис и резко упал поток посетителей, мы наконец-то приняли решение, о котором думали несколько лет, – сократили время работы торгового комплекса на 20%.
Подсчитали расходы на электроэнергию, клининг, амортизацию и ремонт, экономия оказалась существенная. Это стало важным шагом для рынка, потому что каждый день нам стали присылать новости о том, что другие центры тоже сократили время работы.
Призываю всех собственников сокращать график работы торговых центров.
Кризис – это прекрасное время для того, чтобы меняться. Есть много возможностей для повышения эффективности, о которых пора задуматься.
Например, я желал бы официально запретить арендодателям определять время работы арендатора. Зачем кинотеатрам или детским игровым зонам открываться в 10 утра в будние дни, в это время они пустуют, и так работать неэффективно. Пришло время пересматривать неприбыльные договора, я знаю, что есть западные «якоря», которые «сидят» в ТЦ за наш счет.
Сейчас все эти меры могут показаться неактуальными, но надо думать о будущем, ведь в любом случае пандемия закончится».
Потери каждого ТЦ от карантина составят 50–100 млн руб.
Олег Войцеховский, создатель и управляющий директор Российского Совета Торговых Центров (РСТЦ), президент Mapic Russia:
«Пока игроки рынка вынуждены находиться в полной неопределенности и непонимании.
В связи с текущей ситуацией закон от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ внес многочисленные изменения в законодательство, но, во-первых, в них трудно разобраться, во-вторых, многие вещи пока невозможно запустить.
Появились первые результаты эксперимента по передаче полномочий на региональный уровень: некоторые губернаторы выпустили указы, согласно которым многие предприятия, в том числе ритейл, могут быть запущены в ближайшее время. Сначала торговые центры в регионах несколько оживились, но потом пришло разъяснение, что ТЦ это не касается.
РСТЦ направил в Правительство РФ несколько писем, излагающих подход торговых центров к ситуации. Но кроме писем ведется серьезная практическая работа. У торговой недвижимости наконец-то появилось курирующее министерство – Минпромторг, которое организует переговоры и обмен мнениями представителей ритейла, общепита, торговых центров. Совместно обсуждаются и продумываются меры, сбалансированные для обеих сторон – арендаторов и арендодателей.
Если одна из сторон получает отсрочку, то должна приниматься и зеркальная мера для другой стороны, чтобы в целом решение работало. Иначе получится, что благо делается за счет кого-то одного.
Готовятся описание и расчеты рекомендуемых мер, которые дадут ведомству Михаила Мишустина понимание, какие нужны отсрочки и сдвижки по налогам, меры ЦБ по смещению обслуживания кредитов и так далее.
По моим подсчетам, сейчас под угрозой находятся рабочие места 4–5 млн человек, занятых в торговых центрах. Потери каждого ТЦ от карантина составят примерно 50–100 млн руб. Но сейчас эти потери бессмысленно оценивать, потому что рыночная стоимость ТЦ сегодня приближается к нулю. Государство может принять меры, помогающие восстановить стоимость этого бизнеса, и это не особо дорого ему обойдется при общем объеме госбюджета.
По нашим наблюдениям, российские и зарубежные меры борьбы за арендаторов и собственников похожи, российское руководство исследует и перенимает западный опыт. Основная сложность выбора мер поддержки состоит в том, что ни у кого нет понимания сроков карантина. Если ТЦ закрыты на месяц, а потом откроются в полном масштабе, нужно предпринимать меры, эффективные при кратковременной приостановке, а если ТЦ в ближайшие месяцы не откроются, нужны меры, направленные на замораживание объекта и бизнеса».
