Сделайте ТРЦ вашим помощником
Предпринимателю не стоит рассматривать арендодателя как экзаменатора.
После того как арендатор свяжется с ТРЦ, в переговоры вступят брокеры. Они обычно не только задают бизнесмену вопросы, но и дают рекомендации, о том, какую информацию необходимо подготовить для рассмотрения бренда. Далее идет обсуждение коммерческих вопросов и итоговое принятие решения по размещению.
Сотрудники торгового центра, заинтересованные в успехе своих арендаторов, всегда помогают им и делятся экспертизой в области визуализации и оформления магазина.
Предметом обсуждения становится и размер возможных инвестиций в ремонт помещения. Арендатор имеет выбор из несколько рекламных пакетов для продвижения внутри ТРЦ. В целом, если арендодатель качественно выполняет свою работу, то консультировать арендатора он будет на каждом этапе по всем вопросам до открытия магазина.
Маленькие бренды, ваш выход
Все большую популярность у потребителей набирают локальные бренды или продукция небольших предприятий. Вывод на рынок такого продукта наверняка будет успешным именно в интернет-каналах продаж при наличии грамотно организованной маркетинговой кампании. Многие, правда, развивая локальный бренд, пытаются выводить его потом на федеральный уровень. Считаю это ошибкой. Локальные бренды, марки и продукты небольших предприятий подразумевают ограниченный объем. В этом один из факторов их успеха.
Необходимо предлагать торговым сетям продукты с высокой добавленной стоимостью. Прежде всего, молочные продукты, готовые блюда. Примером успешной работы, объединившей множество небольших производителей из разных регионов, является сеть «ВкусВилл», магазины которой сегодня представлены не только в Москве и Петербурге, но и во многих регионах Центральной России. Советую внимательно изучать их опыт, тем более они не скрывают его.
И последнее. Чего же от всего этого ждать покупателю? Конкурентная борьба и становление в новых форматах по-прежнему будут способствовать поддержанию минимального уровня цен и сильной промо-активности (проведению акций и скидок). Не стоит забывать, что покупательская способность населения все еще снижается, многие люди за последние годы привыкли приобретать продукты строго по акциям и вряд ли в ближайшей перспективе откажутся от этого подхода.
А вы заметили изменения в розничной торговле? Напишите в комментариях.
Не хотим терять вас, давайте дружить! Подпишитесь на наш Telegram-канал, тут финансовые лайфхаки каждый день!
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?
В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество
Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций. Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний
На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности
Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.
Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране
Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку. Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть
В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади
Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.
В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.
Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»
Новые и старые форматы
«РеалЪ» намерен развивать четыре новых торговых формата, три из которых уже представлены в сети. Первый формат — это магазины площадью от 800 м2 с собственным производством готовых блюд и расширенной зоной по продаже овощей и свежего мяса. Второй — магазины в формате «у дома» размером от 300 до 800 м2. Третий — магазины площадью от 200 до 300 м2.
Принципиально новым форматом станут только мини-магазины в бизнес-центрах. Появление таких точек продаж стало возможным после того, как ГК «РеалЪ» в конце прошлого года приобрела сеть «Минута маркет» у Владимира Сенькина, бывшего топ-менеджера ретейлера «Лента», развивающего сейчас сеть StopExpress.
«Минута маркет» включает около 20 магазинов импульсных покупок (напитки, кулинария, снеки) в офисных комплексах Петербурга. Выручка сети в 2019 году превысила 300 млн рублей, а в 2020 году из-за ковидных ограничений она упала до 109 млн рублей (по данным ресурса «Картотека.ру»).
«Если ориентироваться на то, как оценивается стоимость публичных компаний, работающих в сегменте продовольственной торговли, то цена сделки по приобретению сети «Минута маркет» могла составить около 60 млн рублей», — комментирует глава аналитического отдела УК «ЛМС» Дмитрий Кумановский.
Александр Мышинский сообщил, что в ближайшее время «Минута маркеты» будут переименованы в магазины «РеалЪ». При этом их концепция останется прежней.
План развития
Открытие нового торгового центра само по себе является событием, которое не пропустят жители района. Тем не менее, чтобы посетители возвращались снова и снова вы должны составить маркетинговый план
Особенно важно составить его для торговых центров, которые специализируются на какой-то конкретной аудитории. Например, на детях или на спортивных товарах
Каждый год вы должны выделять какой-то бюджет на маркетинг. Достаточный бюджет будет 400.000 рублей в год, но нужно понимать, что вы растягиваете эти деньги на 12 месяцев, а не тратите их все в первый день.
Далее мы приведем примеры успешных маркетинговых инструментов для раскрутки торгового центра.
Мероприятия
Одним из самых лучшых способов продвижения торгового центра является организация мероприятий. Особенность их выгоды заключается в том, что одновременно вы привлекаете большое количество человек. Эти люди делают большое количество покупок в день события, а также, становятся более лояльными к вашему торговому центру и приходят к вам снова.
Вариантов проведения ивентов может быть множество. Для стандартного торгового центра это:
- Крупные скидки;
- Празднование нового года;
- День рождение торгового центра;
- Некоторые проводят целый день бесплатных кинотеатров;
- Проведение концерта;
- Турниры;
- И т.д.
Реклама в интернете
Чаще всего в интернете используется таргетинговая и контекстная реклама. Но реклама для обычных и специализированных торговых центрах несколько отличается.
Стратегия развития обычного торгового центра по средствам рекламы в интернете будет заключаться в том, что вы организовываете какое-то мероприятие и оповещаете потенциальных посетителей об этом событии.
Рекламная кампания специализированного торгового центра не обязательно должна быть направленна на какое-то событие. В данном случае вы можете рекламировать сам бренд вашего торгового центра. В первом случае рекламирование бренда бессмысленно, потому что люди не будут ехать на другой конец города ради покупки сосисок или вейпа. Другое дело, когда человек собирается в поход и ему нужен большой набор вещей. Чтобы не ездить в разные магазины он придет в спортивный торговый центр, в котором всё есть.
Социальные сети
Разумеется, есть и множество других, но прироста посещаемости благодаря Facebook или Twitter вы вряд ли получите.
- Низкой активности;
- Забывания.
Обычно развитие социальных сетей у предпринимателей происходит так: они с энтузиазмом создают странички во множестве социальных сетей и вливают какой-то бюджет на рекламу. Затем они понимают, что это совсем не просто, это требует знаний, экспериментов и у них не получается поднять активность. В результате они просто забывают про них. Этого допускать нельзя, когда у вас опустятся руки, наймите SMM специалиста, которому вы делегируете ведение соц. сетей. Даже студент за 25.000 руб. в месяц может много чего сделать для вас.
Привлечение арендаторов
Никакой торговый центр не будет существовать без арендаторов, поэтому про них мы тоже не должны забывать. Если у вас высокая посещаемость и приемлемые цены на аренду, то искать никого не придется. Нужные люди найдут вас сами, достаточно разместить объявления на Avito и создать сайт-визитку за 20.000 рублей.
Верьте в успех
Бывают единичные случаи, когда местная компания арендует большую площадь и становится чуть ли не трафикообразующими арендатором. Такой рост требует от локальных брендов многолетней тяжелой работы.
Чаще всего подобного успеха достигают предприниматели из сферы общепита. Из одной небольшой точки они вырастают в успешную ресторанную сеть в рамках одного города и начинают развиваться в других регионах.
Среди региональных компаний также есть примеры стремительного развития в категории развлечений — до форматов крупных развлекательных центров.
Пандемия повлияла на оффлайн-ритейл не лучшим образом — прежде всего сказалось падение трафика и, как следствие, продаж всех арендаторов торговых центров.
Я очень рада, что сейчас ситуация понемногу стабилизируется, и по нашему портфелю проектов мы видим, что практически все арендаторы начинают прирастать по оборотам и показывать положительную динамику. Чувствуется, что рынок оживает, и это не может не радовать!
Это подходящий момент для предпринимателей, чтобы попробовать свои силы в крупном проекте. Главное — учиться на чужих ошибках и ясно понимать цели своего бизнеса.
Фото на обложке: unsplash.com
Магазин как место отдыха
Напомню, что происходило в прошлом году. Во-первых, сетевые магазины стали друг за другом обновлять свои гипермаркеты. Это сделали «Лента», «АШАН», «Пятерочка», «Магнит», «Перекресток» и другие. Такая стремительность обновления обусловлена тем, что привычный образ магазинов-складов с минимальным уровнем комфорта все меньше устраивает покупателей. Людям нужен не магазин, а функциональное пространство, где можно продуктивно и с комфортом провести время: выпить кофе со свежей выпечкой, организовать деловую встречу и даже попросить на месте приготовить что-нибудь из только что купленных продуктов.
Почему выгодно инвестировать в точку выдачи заказа?
Денис Дьяченко, директор по развитию партнерских логистических программ Ozon
Пункты выдачи заказов – динамично растущий сегмент. В структуре Ozon работают 5,5 тыс. брендированных ПВЗ, в движении ежедневно находятся 2 млн посылок, происходит 800 тыс. отправлений в 1200 городов. Компания развивает сеть ПВЗ по франшизе, и сегодня для частных предпринимателей это очень выгодный бизнес. Система управления ПВЗ автоматизирована, поэтому франчайзи могут видеть, какие локации заняты или свободны, какой трафик ожидается в той или иной локации, получать другие внутренние данные, позволяющие предсказать примерный уровень дохода. Локации бронируются онлайн, уже через несколько часов франчайзи может получить ответ. Еще одна возможность заработать – поиск топовой локации, за нахождение выгодного и удобного места выдается серьезное вознаграждение.
Ozon не запрещает своим франчайзи выдавать сторонний трафик, они могут обслуживать любые магазины, устанавливать постаматы и получать 2,5% от оборота каждого постамата, сотрудничать с внешними партнерами, которые имеют дарксторы и хотят получить точку выдачи заказов. Возможно совмещение бизнесов – при правильном зонировании помещения можно открывать парикмахерские, фотостудии и даже кафе. Например, в Санкт-Петербурге сеть прачечных заключила с нашими франчайзи контракт, и теперь ПВЗ принимают и выдают заказы химчистки.
PickPoint поддерживает два формата точек – постаматы и ПВЗ. Основной канал доставки для нас – постамат. Это автоматизированный канал, с помощью которого ритейлеру быстрее и проще решить задачу организации click&collect у себя в торговой точке, не приходится загружать своих продавцов, строить системы учета выдачи заказа, покупать специальные ИТ-решения для ПВЗ. Постаматы можно брендировать, и сейчас растет запрос от крупных компаний на установку брендированных постаматов.
Франшиза PickPoint – это не просто аренда. Франчайзер предоставляет доставку, настройку и техническое обслуживание постамата, выплачивает вознаграждение. Заработок франчайзи зависит от оборота точки. Плюс для ритейлера – увеличивается трафик и конверсия покупателей в торговый зал, особенно в магазинах продуктов, кондитерских и кафе.
У нас был кейс с небольшой кондитерской, где по итогам первого месяца на трафике, который сгенерил постамат, было сделано дополнительно 480 покупок на сумму 96 тыс. руб., во второй месяц – уже 840 покупок, на сумму 168 тыс. руб. Для такой кондитерской это существенные показатели дополнительного дохода.
Открытие ИКЕИ 10 мая 2022 года для обмена и возврата товаров
После 10 мая 2022 года ИКЕА откроет магазины для россиян, которые хотят обменять или вернуть ранее приобретенные товары, а также получить денежные средства за подарочные сертификаты.
У потребителей по прежнему не будет возможности купить товары IKEA. Однако можно будет сдать или заменить товар. В шведской компании подчеркнули, что выполнят все свои обязательства перед россиянами, поэтому в магазинах IKEA продолжают работу отделы по обмену и сдаче товаров. В майские праздники они не работают. Однако уже 10 мая IKEA возобновит прием товаров для обмена или возврата.
Также с 10 мая 2022 года российские покупатели получат возможность вернуть денежные средства за ранее приобретенные подарочные карты, если они были не использованы или использованы частично. Для этого потребуется прийти в магазин IKEA с паспортом
При этом в компании обратили внимание на то, что срок действия подарочных сертификатов продлили. Следовательно, можно не возвращать средства сейчас, а дождаться открытия магазинов
Могут ли россияне купить товары ИКЕА?
Воспользоваться этим способом можно при наличии карты, которую иностранные интернет-площадки примут к заказу. К тому же покупатели переплачивают примерно 10% от суммы заказа за сложную логистику.
Спрятать выручку уже проблематично
Схема оплаты процента с товарооборота в пандемию стала ещё более распространена, подтверждает основатель сети ресторанов «Мясо & Рыба» Сергей Миронов. Работают в том числе и по этой схеме и некоторые рестораны, которые открываются по франшизе, отмечает предприниматель. «Многие переходят на эту схему, рестораторы на ней настаивают, но арендодатель всё равно выставляет минимальную базовую ставку», — поясняет Миронов.
Ритейлеры хотели бы перейти на чистый процент с товарооборота в аренде, но владельцы торговых центров не могут на это пойти из-за того, что трафик снижается, а накладные расходы у девелоперов остаются, говорит президент сети магазинов одежды и аксессуаров Baon Илья Ярошенко. Поэтому ТЦ фиксируют минимальную ставку, которую должен платить арендатор даже при переходе на процент с товарооборота, такая схема действует и у магазинов Baon, подтвердил Ярошенко. При этом данные о выручке передаются арендодателю через ОФД, поясняет он. Ярошенко также отмечает, что с каждым годом значимость торговых центров для ритейлеров сокращается из-за роста онлайн-продаж, в Baon они сейчас превышают 50%.
Инвесторы возвращаются
Наталия Иванова, заместитель директора департамента проблемных активов банка «Открытие»
Инвестиционный рынок объектов торговой недвижимости возвращается в доковидное русло. Торговые центры остались развивающимся и привлекательным видом недвижимости, который легко трансформируется под новые форматы.
Прошлый год был довольно сложным для владельцев торговой недвижимости – рынок приобретения заморозился, клиенты, которые намеревались инвестировать в торговые центры, находящиеся на балансе банка, взяли паузу.
Многие владельцы переживали, стоит ли сохранять и открывать ТЦ, аналитики прогнозировали полный уход в онлайн. Но как только ТЦ открылись, потоки и обороты практически полностью восстановились, в некоторых объектах – стали выше, чем до локдауна. Одновременно восстановилась инвестиционная привлекательность ТЦ.
В портфеле нашего банка пять региональных торговых центров. Для нас это непрофильные активы. Банки становятся владельцами недвижимости вынужденно, и принятие должника на баланс – крайняя степень недоговоренности. Банк не умеет управлять такими форматами, содержать объект торговой недвижимости – слишком дорого, поэтому мы стремимся как можно быстрее найти нового владельца.
Ближайшие годы ТЦ точно будут развиваться. Мы видим, что люди снова стали больше времени проводить в ТЦ, примерно так, как это было около пяти лет назад, когда приходили всей семьей на целый день – шопились, развлекались, ели и покупали продукты домой. В климате нашей страны развлечения в теплом помещении будут востребованы всегда.
Для чего арендовать коммерческую недвижимость?
Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.
Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.
Перечислим все преимущества аренды:
- относительно невысокие финансовые затраты;
- более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
- возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
- большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.
Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.
Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.
Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.
О том, как работают современные агентства недвижимости, на нашем сайте есть подробная статья.
Тренды на рынке коммерческой недвижимости
В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:
в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;
арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;
цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;
здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;
вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.
-
Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя
Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.
Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.
Риск 1. Использование помещения не по назначению
В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.
Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.
Риск 2. Повреждение или пропажа имущества
Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.
Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.
Ответственность не предусмотрена, если объект и имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от пожара или наводнения.
Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату
Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.
Сыграйте на уникальности
Главное преимущество некрупных брендов перед федеральными в их уникальности. Они обычно не растиражированы и при грамотном продвижении в городе имеют свою особую целевую аудиторию. Это особенно касается Instagram-игроков, у которых уже есть свои ценители, и обычно они открывают один-два магазина в городе, не больше.
Уникальность может заключаться не только в ассортименте, но и в ярком и запоминающемся дизайне магазина, своей индивидуальной системе лояльности и т.д.
Сейчас популярно мнение, что все крупные ТРЦ похожи между собой по набору брендов: якорные и мини-якорные арендаторы в проектах одни и те же. К сожалению, частично это так и есть. Люди не хотят одеваться только в популярном масс-маркете, питаться только во всем известных заведениях общепита. Людям нужен выбор.
Безусловно, международные сетевые бренды всегда будут на лидирующих позициях у основной аудитории ТРЦ по всем показателям. Но именно малый бизнес с его уникальностью может привнести в торговый центр разнообразие и дать гостю тот самый выбор, новые эмоции от посещения объекта.
Не рекомендую к покупке:
Некапитальные строения.
О рисках прекращения договора аренды на земельный участок и демонтажа некапитальных строений (киосков, «ларьков», небольших мобильных магазинов) мы говорили в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими. Поэтому покупку таких объектов лучше не рассматривать, хотя они могут иметь высокую доходность (до 25 %) в краткосрочной перспективе.
Коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.
Требования по лицензированию определенных сфер бизнеса и требования надзорных органов постоянно ужесточаются. Особенно это касается медицины и образования. Высота помещения, вентиляция, пожарные и прочие нормы часто не соблюдаются в коммерческих помещениях, переведенных из жилого фонда.
Таким образом, целевая аудитория по таким помещениям становится более узкой, снижая ликвидность помещения.
Помещения в удаленных от цента спальных районах, в которых не планируется новая застройка.
Сейчас сети, помимо пешеходного и автомобильного трафика большое внимание уделяют потенциалу района и локации. Как правило, удаленные от центра спальные районы — это районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее платежеспособной аудиторией. К тому же постепенно «стареющей»
К тому же постепенно «стареющей»
Как правило, удаленные от центра спальные районы — это районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее платежеспособной аудиторией. К тому же постепенно «стареющей».
Производственные площади.
Коммерческие объекты, предназначенные под производство очень специфичны. Каждая сфера бизнеса и каждое производственное предприятие нуждается в помещениях разных по площади, планировке и технических характерах.
Поэтому, даже если вам предлагают производственное помещение с действующим арендатором, который платит высокие арендные платежи, я не рекомендую такой объект к покупке. Так как при расторжении договора, поиск нового арендатора будет очень проблематичным.
Складские площади и гостиницы.
Склады и гостиницы, как и производственные площади на рынке коммерческой недвижимости менее ликвидны чем торговые и офисные помещения.
В складской недвижимости наблюдается тенденция к автоматизации и роботизации. Компании стремятся к оптимизации и сокращению рабочих мест. Поэтому старые складские комплексы становятся все менее актуальными.
Гостиничный бизнес требует высокого уровня компетенции, поэтому если у вас нет достаточного опыта в этой сфере деятельности, лучше не рассматривать покупку такой недвижимости.
Объекты большой площади.
Чем больше объект по площади, тем он менее ликвиден. Большие объекты требуют более глубокого и детального анализа перед покупкой. Если вы «начинающий» инвестор, лучше выбрать несколько небольших объектов, вместо одного помещения большой площади.
Мы рассмотрели виды коммерческих помещений которые будут востребованы в ближайшем будущем и объекты недвижимости перед покупкой которых стоит серьезно подумать.
При этом хочу ещё раз сделать акцент на том, что рынок постоянно развивается и меняется. Нужно стараться всегда быть в курсе изменений и отслеживать тенденции в коммерческой недвижимости.
В этом вам поможет такой ресурс как CRE.RU. Здесь публикуются новости рынка коммерческой недвижимости; Аналитика от консалтинговых компаний Knight Frank, Colliers International, JLL и прочих; Интервью с экспертами в области недвижимости. У ресурса CRE.RU также есть приложение для смартфонов для удобного и быстрого доступа к информации.
На YouTube могу порекомендовать каналы: Бизнес метр. Все о коммерческой недвижимости https://www.youtube.com/channel/UCuMt0vn9mR1guKuVjb5lOKw и Люди недвижимости https://www.youtube.com/channel/UC4Z64gW8CGK6T7PRN62fw8g.
Также не забывайте отслеживать сайты объявлений Avito, Cian и прочие.
Особенности процедуры и полезные советы
Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.
Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.
Также на цену подобных помещений влияет наличие:
- парковки;
- точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
- инфраструктуры;
- высокой проходимости и т. п.
В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.
Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:
- Помощь в планировке.
Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.
Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.
- Обсуждение деталей.
Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.
Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.
Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.
- Каникулы.
Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.
Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:
- если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
- также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.
В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.
Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.
- Надёжность арендодателя.
Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.
Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:
- при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
- а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.
Динамика спроса на коммерческую недвижимость
Актуально:
Привлечение инвестиций на развитие бизнеса
За 2020 год спрос на куплю-продажу и аренду офисных площадей снизился, однако популярность гибких офисов, наоборот, росла. Их доля в структуре спроса коммерческой недвижимости в категории купли-продажи составила 46%, на рынке аренды – 36%. В гибких офисах располагаются востребованные в условиях пандемии сервисы доставки еды и продуктов, пункты выдачи заказов онлайн-магазинов. Кроме того, гибкие офисы часто находятся в спальных районах, а люди как раз стали чаще покупать товары и услуги в точках у дома.
Рис. 2. Доля купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости в общем спросе и предложении в 2020 году в России, %
В целом, спрос на коммерческую недвижимость в России вырос за год на 15% (с сентября 2020 по сентябрь 2021 года). По данным «Авито.Недвижимость», за 9 месяцев 2021 года спрос на гибкие офисы увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 25%, на офисные помещения – на 26%, на складские помещения – на 17%, на торговые площади – на 12%.
При этом стоимость аренды и покупки всех видов коммерческой недвижимости увеличилась уже в 2020 году, несмотря на кризис. В сегменте купли-продажи сильнее всего подорожали торговые площади – на 10%. В сегменте аренды максимально выросли ставки на офисы и гибкие офисы (ПСН) – на 12%.
Рис. 3. Средняя цена разных типов коммерческой недвижимости при купле-продаже в России, тыс. руб. кв. м.
Рост стоимости коммерческих помещений, в частности, связан с тем, что из-за снижения ставок по депозитам и колебания курсов валюты инвесторы приобретали площади в выгодных локациях. Кроме того, рост средних цен также связан с появлением новых офисных зданий и других объектов высокого класса со ставками выше среднего.
За 2020 год спрос на покупку коммерческих объектов особенно вырос в Сибири и на Урале. Например, в Новосибирске он подскочил на 28%, в Омске – на 26%, в Челябинске – на 18%. На рынке аренды в лидерах роста – Екатеринбург (+13% за год), Новосибирск (+8%) и Омск (+5%). При этом в большинстве регионов спрос на аренду коммерческой недвижимости снизился. В Москве – сразу на 7%.
Регистрация бизнеса и необходимые документы
Большинство торговых центров открывается в партнерстве, где один или несколько человек инвестируют в будущий бизнес. Поэтому нам понадобится зарегистрировать ООО или ЗАО.
Далее вам нужно будет решить вопрос с документами. Чтобы открыть торговый центр вам необходимо собрать следующий пакет документов:
- Разрешение Роспотребнадзора;
- Заключение пожарной безопасности;
- Договор на вывоз мусора;
- Заключение ГАСН;
- Документы подтверждающие аренду или право на собственность земли;
- Градостроительный план;
- Проект.
Пакет внушительный и мы не рекомендуем пытаться собрать их все самостоятельно. Гораздо проще обратиться в юридические компании, которые регулярно этим занимаются. Они избавят вас от возможных ошибок и сэкономят много времени. Стоимость их услуг будет составлять примерно 50.000 рублей.
