Миф 2. Высокие налоги на апартаменты
И правда, сам налог выше в 5 раз. Для жилых помещений — 0,1%, а вот для апартаментов — уже 0,5% от налогооблагаемой базы. Нужно учитывать, что налоги рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая у апартаментов значительно ниже.
Расчет на примере с квартирами и апартаментами на Ярославском шоссе выглядит так:
| **Кадастровая стоимость помещения 60 кв. м (руб) ** | **Ставка налога** | **Размер налога** | |
|---|---|---|---|
| Апартаменты, Ярославское ш., д. 124 | 4 813 729,64 | 0,50% | 24 068,65 |
| Квартира, Ярославское ш., д. 122, к. 1 | 9 405 981,47 | 0,10% | 9 405,98 |
Кроме того, налогооблагаемая база на квартиру может быть снижена за счет применяемого налогового вычета в размере 20 кв. м общей площади квартиры на каждого собственника квартиры. Однако на апартаменты налоговый вычет не распространяется.
Таким образом, налоговые выплаты за апартаменты выше минимум на 14 662 руб/год.
Разница между сравниваемой квартирой и апартаментами при покупке равна 2 900 000 руб. Разделив эту разницу (2 900 000) на «переплату» в налогах 14 662,67 руб/год, получим 197 лет.
Покупатель, приобретший апартаменты, заплатив за них на 2,9 млн руб. меньше, чем за квартиру в соседнем доме, и уплачивая налоги на 14 662, 67 руб. больше, будет экономить в течение 197 лет.
Миф подтвержден: ставка налога выше, но экономия больше.
Есть ли у апартаментов недостатки?
Да, действительно есть ряд недостатков.
Говоря о том, в чем разница между апартаментами и квартирой, нужно обязательно перечислить эти отрицательные моменты:
- Поскольку они считаются нежилым фондом, то в них нельзя прописаться либо сделать долгосрочную регистрацию по месту жительства. Получается, что хозяева апартаментов не смогут встать, например, на биржу труда. Застройщики не берут на себя обязательств по предоставлению социальной структуры. Именно по этой причине жильцы таких комплексов закрепляются за больницами и школами после тех, кто имеет постоянную прописку в этом районе. Однако, как показывает практика, большую часть покупателей апартаментов проблема прописки вообще не интересует. Как правило, это у них далеко не первая собственность. Что касается больниц, то они пользуются платной медициной, а детей возят в элитные частные учебные заведения.
- Высокие налоги. Для квартиры ставка налога составляет до 0,3 % от кадастровой стоимости. А для апартаментов – до двух процентов. Но они дешевле сходных по метражу квартир, поэтому в конечном итоге налогооблагаемая база для них меньше, а значит, и сумма налога тоже меньше.
- Более высокая стоимость коммунальных платежей. Все тарифы за свет, газ и воду в апартаментах рассчитываются как для нежилого фонда, а потому они выше, чем в обычных квартирах. Разница составит от десяти до двадцати пяти процентов. Для владельцев элитного жилья это вообще не проблема.
- Отсутствие каких-либо жилищных льгот. Поскольку апартаменты – нежилое помещение, то, естественно, владельцы не смогут воспользоваться имущественным вычетом или другими льготами. Зато при возникновении судебных исков апартаменты не смогут взыскать, даже при условии, что это единственное жилье семьи. Ну и, наконец, на апартаменты не распространяется закон о субсидиях.
Мы разобрали основные отличия квартиры от апартаментов.
В целом последние являются очень выгодным вложением денежных средств. Для большей части их обладателей преимущества перевешивают на чаше весов недостатки.
Правительство Москвы планирует заняться урегулированием рынка апартаментов. Элитное жилье хотят уровнять с квартирами, а это приведет к поднятию стоимости.
Апартаменты и квартира – обозначение терминов
Согласно законодательству, апартамент – не аналог квартиры. Причем в юридических документах даже нет такого термина – «апартаменты», его используют исключительно строительные компании для привлечения клиентов. Грамотные юристы используют термин «коммерческое помещение».
То есть квартира – это жилое помещение со всеми вытекающими из этого техническими и эксплуатационными особенностями. А апартаменты – это коммерческие помещения с возможностью оборудования под квартиру. Они не получают жилой статус, даже если там проживает семья с детьми, у которой нет другого жилья, и даже если владелец имеет временную регистрацию. Здание, в котором находятся апартаменты, не признается многоквартирным домом даже при наличии управляющей организации, соответствующего внутреннего обустройства и наличия окружающей инфраструктуры.
По назначению застраиваемого земельного участка апартаменты бывают двух категорий: гостиничные и общественно-деловые. Вторая категория подразумевает, что в здании находятся не только помещения для проживания и времяпровождения отдельных лиц, но и всевозможные сервисы и заведения, оказывающие услуги населению: офисы, торговые точки, кафе, профессиональные студии. Будущему владельцу следует проверить допустимые варианты использования земельного участка. Если в документации отсутствуют гостиничные апартаменты, то в этом здании нельзя обустраивать помещения для проживания.
Гостиничные апартаменты подпадают под закон №214-ФЗ, если жилье приобретено по долевому договору. А значит, можно надеяться на защиту имущественных прав, прописанных в этом законе. Хотя на практике суды редко встают на сторону владельца апартаментов.
По функциональной классификации апартаменты бывают 4-х видов:
- апарт-отель, предоставляющий аренду помещений на определенный период, а проживающий человек может пользоваться здешним сервисом;
- доходный дом, где помещения можно арендовать на продолжительное время, также жилец может получить возможность пользоваться рядом услуг;
- многофункциональный комплекс – максимально приближенный к квартире вид помещения, в нем возможно постоянное проживание, его можно продавать, предлагать арендаторам;
- кондоминиум – американский вид жилья, жилец может купить помещение у хозяина для будущего проживания либо сдачи в аренду.
Весной 2021 года Госдума приняла к рассмотрению законопроект, согласно которому апартаменты в стране получат новый юридический статус. Принятие закона запланировано на сентябрь 2021-го. Если законопроект будет утвержден, то апартаменты в многофункциональных домах будут приравнены к квартирам. А это значит, что каждый застройщик должен будет учитывать закон №214-ФЗ, а также открывать эскроу – расчетно-обеспечительный счет, подразумевающий защиту интересов двух сторон, заключающих договор.
Также, по новому закону, на апартаменты распространяются положения «Жилищного кодекса». То есть хозяин помещения в многофункциональном здании сможет там прописаться. Коммунальные тарифы будут такими же, как для обычных квартир. Однако под вышеописанные изменения подпадают только будущие постройки. Закон не распространится на уже существующие и находящиеся на этапе строительства апартаменты.
Как происходит оплата коммунальных платежей?
Приобретая квартиру в многоквартирном доме, вы становитесь полноправным владельцем также и мест общего пользования. Это позволяет участвовать в принятии решений по многим вопросам жизни дома. Так, каждый собственник квартир имеет свой голос, например, при определении способа управления МКД, решении вопросов по благоустройству и объему ремонта общедомового имущества. Все жильцы практически ежедневно пользуются помещениями подъездов, лестницами, лифтами, потому оплачивают их содержание.
Другая ситуация с владельцами апартаментов, когда общим имуществом становятся вестибюли, офисные и торговые помещения, входные группы, лифты. За их содержание платят не только владельцы и арендаторы коммерческих помещений, но и владельцы апартаментов.
Законодательство регулирует перечень услуг, которые управляющие компании обязаны предоставлять собственникам жилых помещений, но не устанавливает единых требований к услугам в отношении нежилых зданий. Потому к расходам жильцов апартаментов могут прибавиться траты на услуги, которые в принципе Вам не нужны.
Расчет платы за коммунальные ресурсы в нежилых зданиях происходит по тарифам, установленным для такого типа помещений в соответствии с заключенным управляющей компанией договором.
Миф 1. Апартаменты дешевле квартир
Сравним стоимость апартаментов и квартир в МФК «Водный» и на Ярославском шоссе.
| **Апартаменты** | **Квартиры** |
|---|---|
| Ярославское ш., д. 124 | Ярославское ш., д. 122, к. 1 |
| 2-комнатные апартаменты, 58/33/10, лоджии 2 шт., 9/17 этаж, состояние отличное | 2-комнатная квартира, 62/33/11, лоджия, 20/25 этаж, состояние отличное |
| 8 000 000 руб. | 10 900 000 руб. |
| Головинское ш., д. 5 | Головинское ш., д. 5 |
| 1-комнатные апартаменты, 42/20/16, 20/25 этаж, без отделки | 1-комнатная квартира, 42/20/16, 7/25 этаж, без отделки |
| 6 380 000 руб. | 7 700 000 руб. |
Действительно, апартаменты не просто дешевле, а значительно дешевле аналогичных квартир. 2-комнатная квартира в соседнем доме дороже апартаментов на 36%. В комплексе «Водный» разница составила 20%.
Если сделать подборку квартир за 8 млн руб. в районе апартаментов на Ярославском шоссе, мы видим, что за эти же деньги можно купить:
2-комнатную квартиру
| **Адрес** | **Этаж/этажность** | **Площадь (общая/жилая/кухня)** | **Цена, руб.** |
|---|---|---|---|
| Проходчиков ул., д. 1 | 6/9 панельного дома | 44,4/30/6 | 7 300 000 |
| Ярославское ш., д. 140 | 3/5 кирпичного дома | 43,3/29,2/5,6 | 7 500 000 |
и даже 3-комнатную квартиру
| **Адрес** | **Этаж/этажность** | **Площадь (общая/жилая/кухня)** | **Цена, руб.** |
|---|---|---|---|
| Проходчиков ул., д. 1 | 1/9 панельного дома | 58,5/43/6 | 7 800 000 |
| Ярославское ш., д. 109, корп. 2 | 7/9 панельного дома | 57/42/7 | 7 800 000 |
| Проходчиков ул., д. 1 | 9/9 панельного дома | 60/42/7 | 7 500 000 |
Таким образом, миф подтвержден.
Что такое апартаменты?
Есть много разных видов недвижимости — квартиры-распашонки, обычное жилье, апартаменты. В статье расскажем, что значит «апартаменты», какими они бывают, в чем плюсы и минусы такой недвижимости.
Виды апартаментов
Апартаменты отличаются по типу назначения земли под застройку:
- Для размещения зданий гостиничного типа.
- Для объектов общественно-делового значения.
Второй вариант означает, что помимо апартаментов в доме могут находиться любые объекты оказания услуг: магазины, бары, офисы, звукозаписывающие студии и так далее. В таком случае стоит проверить виды разрешённого использования земли. Если среди них нет гостиниц — в этих апартаментах нельзя зарегистрироваться и жить легально, они годятся только для коммерческого использования.
Первый вариант предпочтителен, он подходит под защищающий ваши права закон 214-ФЗ, если вы покупаете квартиру по договору долевого участия. Однако судебная практика в делах по апартаментам неоднозначная и далеко не всегда оказывается на стороне покупателя.
Чем грозит статус нежилого помещения
И в апартаментах, и в квартирах есть все удобства: вода, канализация, интернет, видеонаблюдение. И все же разница есть. Строительство коммерческих объектов контролируется не так строго, как возведение многоэтажных жилых домов. Для последних действуют жесткие санитарные нормы, требования по планировке и уровню звукоизоляции. Новые жилые комплексы должны быть обеспечены социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками. Жилую недвижимость нельзя строить возле опасных или шумных производств, а коммерческие зоны нужно оборудовать отдельными входами.
На апартаменты эти правила не распространяются. Качество используемых материалов, расположение зданий, наличие придомовой территории и количество коммерческих помещений остаются на усмотрение застройщика. Не учитываются здесь и территориальные нормы по количеству школ и детских садов на число проживающих. Это грозит тем, что образовательные учреждения не предоставят место для каждого ребенка из тех, кто живет в апарт-отеле. А дополнительные школы никто строить не обязан.
Коммунальные платежи
Сравнивая платежки на коммунальные услуги апартаментов и квартир, нельзя забывать, что речь идет о жилом и нежилом фонде. Для любого нежилого помещения в нашей стране предусмотрены повешенные тарифы за коммуналку. Разница, конечно, не ошеломительная, но на 10%, а в некоторых домах и на 30% выше, чем в обычных квартирах.
Здесь существует еще один нюанс – услуги управляющей компании. Обычно есть стандартный перечень услуг, которые ими оказываются и от которого нельзя отказаться владельцам (консьерж, домофон, уборка территории и т.д.). Для апартаментов существует и специальный перечень услуг, за которые нужно будет доплатить. Например, уборка помещения, глажка белья и т.д. Собственникам квартир такие комфортные условия не предоставляются.
Преимущества апартаментов
Те, кто приобретает апартаменты их плюсы знают заранее.
- Инфраструктура — при строительстве апартаментов застройщик сразу продумывает инфраструктуру. К сожалению, квартиры не всегда могут этим похвастаться.
- Ремонт — они обычно отличаются роскошным ремонтом, выполненным с использованием самых современных тенденций и последних веяний моды. Обязательно – дизайнерский проект, свободная планировка и дорогостоящая техника.
- Гостиничные номера — по планировке и дизайнерскому решению апартаменты часто похожи на гостиничные номера премиум-класса. С этой целью их часто сдают в наем и нередко жильцу в такой недвижимости не приходится задумываться о смене белья, полотенец, уборке жилья. Всю хозяйственную часть на себя берет собственник апартаментов. В обычных квартирах такой услуги нет.
Такую недвижимость для постоянного проживания выбирают нестандартно мыслящие люди, которые любят, когда окружающее пространство соответствует их индивидуальности. Апартаменты подчеркивают высокий статус своего владельца.
Чем отличаются апартаменты от квартиры на практике?
Необходимо заметь, что основные отличия квартиры от апартаментов заключены в юридическом статусе. Так, например, Жилищный кодекс Российской Федерации чётко устанавливает недвижимость, которая может относиться к жилому фонду:
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область
+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)
- Квартира или часть;
- Частный дом или часть;
- Комната.
Указанное выше представляет собой требования к привычным квартирам, однако, функциональные назначения апартаментов отличаются. И эта разница заключается в том, что они предназначены для временного проживания граждан. Это значит, что с юридической стороны данный вид недвижимости носит характер нежилого помещения, не глядя на то, что изначально предназначен именно для жилья.
В чём отличие квартиры от апартаментов, с точки зрения законодательства
Рассмотрим основные аспекты, указывающие на юридическую разницу апартаментов и квартиры. Ведь именно от них зависит условия будущей сделки.
Почему невозможна постоянная прописка в апартаментах
Апартаменты эконом-класса
Апартаменты являются коммерческой недвижимостью. Чаще всего они располагаются на первых этажах в жилых зданиях. Но большая часть людей приобретает их для проживания. С точки зрения законодательства, нет точной формулировки апартаментов, поэтому фактически недвижимость попадает под разряд административных зданий. В данном помещении нельзя прописаться, но временное проживание допускается. Фактически это коммерческий фонд с возможностью проживания.
Различия в требованиях к застройщику по возведению объектов социального назначения
Зачастую именно в новых домах и продаётся такая недвижимость по весьма привлекательной стоимости. Поэтому и возникают вопросы, что такое апартаменты в новостройках, и стоит ли их приобретать?
Апартаменты в новостройке
Если говорить о строительстве апартаментов в сравнении с обычными квартирами, то первые строить проще, но только с точки зрения документации. Гораздо более простое оформление, облегчённые требования, возможность продажи недвижимости до окончания работ в полном объёме. С технической точки зрения, различий практически нет. Отличается только то, что в апартаментах лояльное отношение к планировке, а точнее, она во многих случаях свободная.
Налог на апартаменты
Налог на квартиры гораздо ниже, чем на апартаменты. На первые налог доходит до 0,3% (от кадастровой цены), а вот на вторые достигает 2%. Риелторы утверждают, что он будет ниже, так как площади помещений несравнимы, но это не так. При равной площади налог на апартаменты будет выше.
Налоги − вот чем в первую очередь апартаменты отличаются от обычной квартиры
Помимо налога на имущество, цены за коммунальные услуги будут на треть выше. Вам придётся переплачивать за электроэнергию, газ, воду, отопление. Так как, по закону, это не жилое помещение, а коммерческое.
Разница в использовании государственных субсидий при доходе ниже среднего и инвалидности
Разница в статусе жилого помещения и квартиры влияет и на получение субсидий
Помещение не является жилым, поэтому субсидии, льготы при любом достатке на него не распространяются. Одним из плюсов является то, что при судебных исках апартаменты не могут взыскать. Даже в тех случаях, если они являются единственным жильём у семьи. Закон о субсидиях и имущественные вычеты также не относятся к апартаментам, так как неприменимы к нежилым помещениям.
Отличия налога на апартаменты и квартиры в настоящее время и перспективе
Разница в величине налогов – вот чем нежилое помещение отличается от квартиры. Но изменится ли всё в будущем?
Владельцам квартир можно делать перепланировку, не затрагивая конструктивные узлы и несущие стены. Это относится и к владельцам апартаментов. Но разница заключается в том, что ко вторым применяются дополнительные нормы, связанные с коммерческой недвижимостью.
Апартаменты или квартира: что лучше – реалии современной недвижимости
Но если следовать букве закона, разрешение на перепланировку в обоих случаях нужно получать в соответствующей инстанции. Но в случае с квартирой, поскольку доступ в неё ограничен, перепланировку может и вовсе не заметить контролирующий орган. А вот с апартаментами, поскольку это коммерческий продукт, может выйти накладка в виде неожиданной проверки по обращению внимательных граждан.
Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд
Отсутствием возможности перевода в статус жилого фонда – вот чем опасны апартаменты
Теоретически, такое вполне возможно, но мороки будет довольно много. Для начала нужно убедиться в том, можно ли вообще переводить это помещение в другой статус. Если такие помещения находятся в промышленной зоне или на производстве, то перевод будет невозможен. Для получения разрешения апартаменты должны пройти норму по прониканию солнечного света вовнутрь. Это называется инсоляция. Помимо этого, есть ряд других процедур, таких как подвод коммуникаций к помещению.
Реальные проблемы и законодательные инициативы
Изначальное предназначение апартаментов – это временное проживание людей, имеющих основную жилплощадь и регистрацию в другом месте. Однако, как показала практика, такая недвижимость активно приобретается для постоянного проживания целых семей или для сдачи в долгосрочную аренду людям, для которых «прописка» не является принципиальным вопросом.
В результате там, где предлагаются апартаменты, возросла нагрузка на районную инфраструктуру, появились проблемы с благоустройством территорий, образовались долги по налогам и коммунальным платежам, а также произошло увеличение количества незарегистрированных жителей из других городов.
Учитывая перечисленные проблемы, представители разных уровней власти неоднократно рассматривали необходимость четкого определения правового статуса апартаментов, возможность перевода этих помещений в жилой фонд, и, в итоге, приравнять апартаменты к квартирам. Соответствующие заявления звучали в течение нескольких лет, однако до определенного времени ничем, кроме разговоров, дело не заканчивалось.
Результатом долговременных обсуждений стало внесение в Госдуму соответствующего законопроекта, одной из задач которого является формирование правовых условий для того, чтобы восстановить жилищные права тех, кто по факту постоянно проживает в апартаментах. Кроме того, если закон будет принят, решится вопрос правового статуса и регулирования апартаментов, которые только будут строиться.
Законопроект также предполагает необходимость разграничения в населенных пунктах зон с жилыми объектами и общественно-деловых зоны, где допускается смешанное использование территорий.
Преимущества апартаментов
Впрочем, у апартаментов есть и существенные преимущества перед квартирами, которые могут оказаться решающими для тех, кто выбирает этот вид недвижимости. Речь идет о не только цене, как на первичном, так и на вторичном рынке, которая, несомненно, очень часто является основополагающим фактором при выборе.
Перепланировка апартаментов, в отличие от квартир, особенно не ограничивается, за исключением запрета на смелое манипулирование несущими стенами. Здесь не требуется жестко делить помещение на жилые и нежилые зоны, «мокрые» и «сухие» места. Таким образом, кухни и санузлы можно располагать где угодно, причем, в любом количестве.
Застройщики, не ограниченные жесткими требованиями строительных стандартов, санитарных и прочих нормативов, могут в рамках одного комплекса апартаментов предлагать покупателям очень смелые и оригинальные варианты планировок. На согласование чего-то подобного в жилых домах собственникам приходится тратить много сил и денег без гарантии положительного решения.
Для застройщиков есть отдельное преимущество: апартаменты почти беспрепятственно можно возводить в центральной части городов, где практически невозможно получить разрешение на строительство жилья.
Часть вторая. Европа
До сих пор речь шла о реалиях нашей страны. А как за границей? Например, чем отличаются апартаменты от квартиры в Испании, куда всё чаще в последнее время устремляются взоры и деньги российских инвесторов?
Испания: основная разница – в наличии огороженной придомовой территории
В Испании основных типов недвижимости четыре:
- Студии, получающие последнее время популярность и в России. Это небольшие по площади бюджетные квартиры без перегородок, где единственная комната совмещена с кухней (только ванная имеет отдельные стены). Россияне приобретают «студио» в основном для отпускного отдыха, а в остальное время сдают в аренду туристам. Стоимость колеблется от 20 до 60 тысяч евро; сдавать можно от 150 евро в неделю.
- Атико, или пентхаус, – квартира на верхнем этаже дома, обычно с солярием на крыше и видом на море. Тоже скорее курортный вариант, но гораздо более дорогой – стоит по 200 тысяч евро и больше.
- Квартиры. От наших ничем принципиально не отличаются. Много скромнее и дешевле пентхаусов. Даже в курортных местах можно купить за 50 — 60 тысяч евро.
- Наконец, апартаменты. Главная разница с квартирами – в том, что жилой комплекс имеет свою огороженную территорию с общими для всех жильцов дома зелёной зоной (то есть газонами, лужайками, деревьями), детской и/или спортивной площадкой, парковкой, зоной отдыха и бассейном.
Оплата коммунальных услуг за апартаменты несколько выше, чем за квартиру. Но сумма за содержание коллективной территории не столь уж высока – приблизительно 200 – 700 евро (не в месяц, а в год!). Для сравнения: постоянные ежемесячные расходы на коммуналку варьируются в зависимости от многих факторов где-то от 60 до 120 евро.
Арендовать апартаменты вблизи от морского побережья можно начиная от 250 евро в неделю. Цены на покупку сопоставимы со стоимостью квартиры и тоже зависят от множества качественных характеристик недвижимости. Например, апартаменты прямо у моря могут стоить почти на треть дороже, чем похожие в десятке минут пешего хода от пляжа.
В целом за время кризиса цены на жилую недвижимость в Испании снизились на 25 – 40 процентов. К тому же куда более, чем в России, доступна ипотека. Для покупки, кроме денег, достаточно заграничного паспорта. Сделка оформляется у нотариуса, после чего приобретатель сразу объявляется собственником. А в сентябре 2013 года в стране приняли закон, по которому любой иностранный гражданин, купив недвижимость на сумму не менее чем 500 тысяч евро, имеет право получить вид на жительство.
Впрочем, новый закон лишь несколько упрощает эту процедуру. Однако оформить его по-прежнему можно после приобретения даже недорогой студии или просто арендовав любую недвижимость. Правда, есть ценз на постоянные доходы претендента на получение ВНЖ.
Болгария: ситуация аналогична
Ещё одна европейская «курортная» страна, которую наши соотечественники активно осваивают на предмет покупки жилой собственности. А чем отличаются апартаменты от квартиры в Болгарии?
Болгарские апартаменты представляют собой минимум двухкомнатную квартиру со всеми удобствами, компактной мебелью и встроенной бытовой техникой. Целиком подготовленные к въезду арендатора или владельца апартаменты находятся в жилом гостиничном комплексе (апарт-отеле), обычно построенном поближе к морю, и предлагают услуги:
- специализированной охраны,
- ресепшн,
- паркинга,
- спа-центра и салона красоты,
- тренажёрного зала, фитнес-центра, бассейна,
- детской площадки и зоны отдыха.
Среди предлагаемых к продаже апартаментов можно встретить и скромные студии, и большие помещения с двумя, а то и тремя спальнями, а также квартиры в нескольких уровнях.
Как видим, апартаменты в России и на курортах Европы, что называется, – две большие разницы. И по степени комфорта, и по ценам, и по соотношению стоимости относительно квартир. Москва «переплюнула» и Болгарию, и даже Испанию. Ещё бы по уровню жизни до последней дорасти!..
Плюсы и минусы апартаментов
Разумеется, что статус нежилого помещения апартаментов изменяет некоторые их «параметры», привычные для владельцев квартир.
К плюсам апартаментов можно отнести более низкую по сравнению квартирами стоимость, а также возможность их расположения в деловых районах городов. Это позволяет поселиться поближе к месту работы.
Однако есть и целый ряд минусов апартаментов:
- В них можно получить только временную регистрацию по месту жительства – на пять лет. В квартире она, как известно, может быть бессрочной.
- Плата за коммунальные услуги в большинстве случаев выше, чем в квартирах – используется повышающий коэффициент, применяемый для коммерческой нежилой недвижимости.
- К данному виду помещение не применяются нормы СанПина, регулирующие освещенность, шумоизоляцию, инсоляцию и т.д.
- При банкротстве застройщика, покупатели апартаментов в рамках долевого строительства не смогут воспользоваться теми же гарантиями, что и покупатели жилых помещений у этого же застройщика.
Если у покупателей квартир в ряде случаев еще есть шанс, что брошенное фирмой-банкротом здание будет достроено и им выдадут квартиры, то покупатели нежилой коммерческой недвижимости могут рассчитывать только на денежную компенсацию. Которая в большинстве случаев будет далеко неполной.
Апартаменты и квартира: разница в оплате
Отличие апартаментов от квартиры наблюдается и в стоимости двух этих объектов недвижимости. Цена апартаментов на рынке ниже, что даёт им, казалось бы, ощутимое преимущество. Данный факт связан с тем, что застройщик лишён социальных обязательств. Но если в ближайшие годы в российском законодательстве будут приняты изменения относительно социальных нюансов при строительстве подобной недвижимости, стоит ожидать, что значимая разница в стоимости попросту сотрётся.
На данном же этапе цены отличаются в среднем на десять процентов, а иногда и больше. Но несмотря на существенно сниженную стоимость, квартирная плата за их эксплуатацию будет выше, чем в привычных квартирах. Оплата жилищно-коммунальных услуг в среднем на восемнадцать процентов больше, чем за те же услуги для жилплощади в многоквартирном доме. А если инженерно-технические системы коммуникаций подведены без посредничества, то эти услуги станут ещё дороже.
Ещё один нюанс, о котором нужно знать перед приобретением объекта недвижимости, это то, что для владельцев апартаментов не предусмотрены льготы и субсидии, которыми могут пользоваться собственники квартиры. И уровень дохода никак на этот факт не повлияет, поскольку в законодательстве, том же Жилищном кодексе, данная категория собственников не упомянута.
Разграничение понятий: нежилая недвижимость для проживания
Апартаменты представляют собой вид недвижимости, сравнительно новый для отечественного рынка, и если провести опрос рядовых граждан, можно выяснить, что далеко не все имеют представление о том, что это такое. Многие считают апартаменты одним из видов элитного жилья.
Кстати, именно так полагают даже очень образованные люди, знающие, что в переводе с французского это слово на самом деле означает «квартира».
Однако в современных реалиях российского рынка недвижимости такое значение является устаревшим. На самом деле, апартаменты относятся к нежилым помещениям, отличающимся от иных объектов нежилого фонда тем, что в них создан максимум условий для комфортного существования. Апартаменты действительно могут быть элитными, двухуровневыми и внешне ничем не отличаться от роскошных квартир (в понимании жилой недвижимости), но могут быть и вполне скромным жильем.
Тем не менее, это место временного проживания, где нельзя зарегистрироваться или прописать кого-то из родственников, либо пустить арендаторов по договору найма жилья.
Нужно заметить, даже такого правового понятия, как “апартаменты” нет ни в одном из действующих кодексов Российской Федерации.
Таким образом, главный правовой парадокс, связанный с апартаментами, состоит в том, что достаточно комфортные комнаты с кухней и полноценным санузлом не являются частью нежилого фонда. Очень часто апартаменты становятся отдельной зоной в современных гостиничных комплексах, офисных, административных и других зданиях.
В настоящее время девелоперы продолжают активно возводить, так называемые, апарт-отели, то есть, комплексы апартаментов. И, надо заметить, такая недвижимость пользуется спросом. Чаще всего ее приобретают инвесторы, планирующие получать стабильный доход от сдачи помещений в аренду.
Заключение
Пока не понятно, будет ли принят этот закон, и если да, то в каком виде исходный законопроект дойдет до финальной стадии утверждения изменений в целом ряде законодательных актов.
В любом случае, законодателям предстоит еще раз взвесить все нюансы и решить вопросы правового регулирования апартаментов с учетом того, что это отдельный самостоятельный сегмент, интересный для покупателей, но имеющий свою специфику
После полного приравнивания к жилому фонду апартаменты могут утратить свои преимущества, а рынок потеряет столь важное для его развития разнообразие
Тем не менее, однозначно стоит ввести апартаменты в правовое поле, но сохранить явные преимущества такого формата недвижимости. Сделать это необходимо хотя бы для того, чтобы устранить парадокс, когда «нежилые» объекты изначально возводятся для проживания людей.
