Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость
Саглара Оконова, аналитик международного брокера недвижимости Tranio
В кризис коммерческая недвижимость просядет больше, чем жилая, так как пострадает в большей степени. Поэтому в ближайшее время на рынке могут появиться хорошие объекты с дисконтом порядка 20% от докризисных цен. Эта стратегия инвестирования, скорее, подходит для инвесторов, которые готовы рисковать в текущей ситуации неопределенности. Таких инвесторов порядка 15-20%, и, как правило, они встречают кризис со свободным кешем.
Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости»
Привлекательные объекты есть во всех сегментах коммерческой недвижимости. Но тут все очень сильно зависит от самого объекта — его нужно очень досконально и профессионально изучить: есть ли у объекта арендатор, насколько он надежный, есть ли перспектива роста стоимости актива, каков прогноз по будущему потоку арендных платежей и так далее. Можно ожидать, что какое-то время у инвесторов будут особенно популярны те объекты, где потенциально могут находиться арендаторы, чей бизнес наименее подвержен рыночным колебаниям: продуктовый ритейл, товары повседневного спроса, аптеки и медицинские услуги.
Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom
Безусловно, стоит — и инвесторы продолжат это делать, руководствуясь показателями доходности и ликвидности. Конечно, из-за кризиса произойдет падение арендных ставок, однако инвестиции в коммерческую недвижимость, как правило, носят долгосрочный характер и финансовые модели строятся на срок не менее 8−10 лет. Те снижения ставок, которые мы будем наблюдать в постпандемический период, продлятся до одного года и достигнут в отдельных случаях 50−70%. Но в рамках долгосрочных инвестиций в недвижимость эти потери можно будет компенсировать со временем.В кризисы открываются возможности для приобретения недвижимости по привлекательной цене. На рынок выходят стрессовые активы, продавцы которых заинтересованы в скорейшей сделке.
Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate
Если покупать готовый арендный бизнес, то возникает вопрос, что именно выбрать. Практически весь ритейл, кроме продуктовых магазинов, находится в ауте и будет долго восстанавливаться. То же самое касается ресторанного бизнеса. Например, у нас сейчас есть ряд клиентов среди физлиц, готовых вкладываться в помещения с крупным продовольственным сетевым арендатором с окупаемостью в 7−8 лет.На мой взгляд, есть смысл вкладываться в готовый арендный бизнес, искать скидки у застройщиков жилья, потому что сейчас многие компании несут убытки и будут предлагать интересные условия для инвесторов — скидки, рассрочки и так далее. Также стоит иметь в виду стресс-активы, однако вряд ли они будут выходить на открытый рынок.
Как работает коммерческая недвижимость в условиях пандемии
Во время пандемии случилась интересная история с одним помещением, которое находится в самом центре Петербурга. Довольно долгое время помещение, которое находилось прямо возле одного из центральных метро. Арендовала местная сеть кофеен, которая славится своим качеством и стабильностью. Это компания, у которой все хорошо — охарактеризовать ее можно именно так.
Однако через год после начала пандемии она стала отказываться от своих убыточных торговых точек. И эта крупная компания, имеющая около 100 заведений. В условиях снижения прибыли сумела продержаться лишь год, после чего стала минимизировать убытки.
Арендатор же быстро нашел новых клиентов — ими оказались сеть столовых, одна из самых популярных в городе. Но её тоже хватило всего лишь на 6 месяцев работы на этом месте. И для владельца помещения вдруг выяснилось, что его коммерческая недвижимость. Находящаяся в самом центре города больше не приносит доход.
То есть мало сейчас иметь хорошее расположение и нормальный ремонт, нужно иметь еще что-то сверх этого. Удивительно, но даже крупнейшие игроки на рынке не могут терпеть убыток на достаточно небольшом временном отрезке. Что уж говорить про малый бизнес, который просто не «потянет» такие траты.
Но самое смешное и удивительное в этой истории заключается в цене аренды — она едва превышала 300 тысяч в месяц. По сути, это копейки для центра города с населением в 6 миллионов человек. Однако в условиях пандемии, даже такие незначительные для сетевиков траты, оказываются слишком высокими.
Все это говорит о том, что стандартная схема «от дедушки досталось помещение в центре — и ты навечно обеспечен» просто перестает работать. А это, в свою очередь. Дает ясный сигнал, что на рынке коммерческой недвижимости уже произошли фундаментальные изменения, требующие долгосрочного и внимательного изучения.
Как изменился малый бизнес за время пандемии
Еще до пандемии малый бизнес постепенно покидал маленькие торговые помещения в городе, и перемещался в интернет. Теперь люди понимают, что продавать футболки из Китая выгоднее через Вайлдберриз, чем в грязном и темном магазинчике. Естественно, этот факт сильно повлиял на позиции коммерческой недвижимости, однако никаких глобальных изменений пока замечено не было.
Теперь этот фактор будет играть еще большую роль. Если у человека есть выбор, вести бизнес онлайн или оффлайн, он в большинстве случаев укажет на первый вариант. Исключение — то, что не работает онлайн. Например, парикмахерские или салоны красоты. Зато всё популярнее становятся объекты общественного питания, работающие только на доставку.
Кризис – не повод отказываться от покупки бизнеса
Эксперты ЦИАН отмечают восстановление спроса на покупку помещений с действующим бизнесом. В сравнении с допандемийным началом года потенциальный спрос ниже всего на 2%. Относительно весеннего локдауна готовность приобрести бизнес – выше на 61%.
Хуже спрос на готовый бизнес восстанавливается в Волгограде, Нижнем Новгороде, Воронеже и Московской области. В Москве интерес ниже докризисного на 3%.
Динамика просмотров объявлений о покупке готового бизнеса
За счет роста числа желающих продать свой бизнес, предложение превышает спрос значительнее, чем в начале года, несмотря на сопоставимый спрос. Объявлений о продаже бизнеса стало меньше в Московском регионе (-6% в сравнении с периодом ограничений). Причем сокращение объема наблюдается преимущественно с сентября (-12% за два месяца).
В Петербургской агломерации в сравнении с весенними значениями число объявлений о продаже готового бизнеса выше на 12%. В остальных городах-миллионниках – на 5%. В городах с численностью населения до миллиона – рост на 6%. Таким образом, несмотря на все меры поддержки бизнеса, собственники по-прежнему отказываются от своих предприятий, выставляя их на продажу.
В целом по РФ количество желающих продать свой бизнес на 26% выше, чем весной, – как правило, речь идет о тех, кто не смог «пережить» локдаун.
Динамика количества объявлений о продаже готового бизнеса
Регион | Относительно весеннего локдауна |
Москва+МО | -6% |
Санкт-Петербург+ЛО | 12% |
Другие города (население 1 млн+) | 5% |
Города (население до 1 млн) | 6% |
Самая непростая ситуация сохраняется в Ростове-на-Дону, где предложение о продаже готового бизнеса в сравнении с весной выше на 128%, а спрос на покупку – ниже на 4%. Похожая ситуация и в Воронеже (+88% по объему предложения и -8% по спросу). Самая позитивная ситуация в Ленинградской области (-48% по объему предложения и +33% по спросу), а также в Омске (-10% и +31% соответственно).
Спрос по покупку готового бизнеса и объем предложения таких объектов
Город | Интерес к покупке готового бизнеса | Динамика объявлений о продаже готового бизнеса | |
Относительно «докризисного» начала года | Относительно весенней самоизоляции | Относительно весенней самоизоляции | |
Москва | -3% | 70% | -6% |
Московская область | -12% | 43% | -21% |
Санкт-Петербург | 0% | 72% | 49% |
Ленинградская область | 33% | 2% | -48% |
Новосибирск | 13% | 98% | 41% |
Екатеринбург | 16% | 58% | 19% |
Казань | 9% | -28% | 31% |
Нижний Новгород | -10% | 51% | 16% |
Челябинск | 34% | 129% | 31% |
Самара | 4% | 51% | 34% |
Омск | 31% | 74% | -10% |
Ростов-на-Дону | -4% | 32% | 128% |
Уфа | 113% | 161% | 28% |
Красноярск | -4% | 59% | -18% |
Воронеж | -8% | 58% | 88% |
Пермь | 15% | 84% | 26% |
Волгоград | -14% | 83% | -3% |
Все города (1 млн+) | -2% | 61% | 5% |
Почти пятая часть объявлений о продаже связана с гостиничным бизнесом (21% от всего числа). В сравнении с весенним периодом таких объявлений стало больше на 63%. Доля магазинов – 14% (+28% по числу объявлений к весне), кафе и рестораны занимают 13% от всего объема предложения (+15% по числу). В список также вошли офисы, салоны красоты, предприятия сферы развлечений, медицинские учреждения.
Какой бизнес продают чаще других?
Сфера бизнеса | Доля от всех объявлений о продаже готового бизнеса | На сколько больше объявлений в сравнении с мартом? |
Отели и гостиницы | 21% | 63% |
Магазины | 14% | 28% |
Кафе и рестораны | 13% | 15% |
Офисы | 12% | 31% |
Салон красоты | 9% | 14% |
Развлечения | 4% | 33% |
Медицина | 2% | 14% |
Пекарня | 2% | 18% |
Автомобильные мойки и автосервисы | 2% | 57% |
Пересмотр портфеля
С учетом обстоятельств многие компании сделали ставку на эконом-сегмент и всегда востребованные варианты вроде бюджетных квартир у метро, а от дорогих или требующих больших вложений типов жилья временно отказались.
Есть и те, кто воспринял кризис как удачный момент, чтобы пополнить портфель качественными предложениями из категории долгосрочного найма, так как многие собственники лишились постояльцев и стали искать возможности для восстановления пассивного дохода. Сейчас проще убедить собственника в сдаче жилья в субаренду для последующей пересдачи в краткосрок.
Также период вынужденной самоизоляции активно использовался для благоустройства и мелкого ремонта, на который обычно не хватало времени или сил. К моменту выхода из кризиса потенциальные арендаторы будут иметь обновленные и комфортные объекты.
Благие намерения
Программа льготной ипотеки, призванная решить жилищные проблемы россиян и поддержать строителей, парадоксальным образом сделала жилье в стране менее доступным. Она подогрела спрос на недвижимость, что привело к резкому росту цен на квадратные метры. А это, в итоге, нивелировало положительный для потребителя эффект от снижения ставки по кредиту.
Разогретый рынок
- По итогам 2020 года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках выросла на 21% и достигла 236 тыс. руб., что стало рекордом для рынка столицы. При этом в Новой Москве цены взлетели на 32%, до 175 тыс. руб. А в Московской области квадрат подорожал на 26%, до 112 тыс. руб.
- В течение 2020 года в Санкт-Петербурге средняя стоимость квадрата в масс-маркет новостройках поднялась на 25% – абсолютный рекорд для рынка жилья Северной столицы. Она составила почти 143 тыс. руб. За один только ноябрь прошлого года цены увеличились сразу на 5%.
- В мае 2021 года средняя стоимость однушки в московских новостройках массового сегмента впервые превысила 10 млн руб. За 12 месяцев цена такого жилья выросла на 24%.
- В том же месяце квартиру в Тверском районе Москвы площадью 15 квадратных метров купили за 10 млн руб. Ее выставили на торги, и за несколько часов аукциона, в котором участвовало 84 человека, ее стоимость поднялась в 3 раза. Начальная стоимость лота составляла 3,05 млн руб.
- Также в мае цены на студии в Сочи поднялись в 2,2 раза по сравнению с аналогичным месяцем 2020 года. Студии в сочинских новостройках оказались самыми дорогими в стране – почти 274 тыс. руб. за квадрат.
- Средний срок ипотечного кредита в России в 2021 году впервые достиг рекордных 20,3 года: потребители растягивают его ради уменьшения ежемесячного платежа.
«Пандемия коронавируса, оказавшая негативное влияние на доходы жителей России, в совокупности с ростом цен на жилье, сопровождавшимся программой льготной ипотеки, ударила по возможностям граждан купить собственную квартиру», – констатировали аналитики АКРА (рейтинговое агентство, аккредитованное Банком России).
По их подсчетам, в период с 2017 по 2019 годы условный житель России мог бы накопить на однушку площадью 33 квадрата за 8 лет. В 2020-м этот срок из-за перечисленных факторов (пандемия + программа льготной ипотеки + рост цен на недвижимость) в среднем по стране вырос на год.
В Москве показатель увеличился на 0,4 года и достиг 10 лет, в Московской области – на 1,2 года, до 8 лет, в Санкт-Петербурге – на 1,6 года, до 11 лет, в Ленобласти – сразу на 3,6 года, до 12 лет.
Больнее всего сдвиги на рынке жилой недвижимости ударили по Карачаево-Черкесии (в данном регионе срок накопления на собственное жилье увеличился на 9,9 года, до 38 лет), Кабардино-Балкарии (+5,7 года, до 18 лет) и Республике Алтай (+4,7 года, до 32 лет).
В целом же, наименьший срок накопления на свою квартиру наблюдается в российских регионах с низкой стоимостью квадратного метра на вторичном рынке и высокими среднедушевыми доходами: Ненецкий АО, Югра, Магаданская и Мурманская области – здесь копить придется от 3 до 6 лет.
«Эти субъекты расположены за Северным полярным кругом, что делает их менее привлекательными для постоянного проживания», – отмечают в АКРА.
Наибольший срок, напротив, наблюдается в регионах с низкими среднедушевыми доходами, где существенную роль в жизни людей играет натуральное хозяйство: уже упомянутые Республика Алтай, Карачаево-Черкесская Республика и Тыва. На родине министра обороны Сергея Шойгу срок накопления на собственную однокомнатную квартиру, по данным АКРА, составляет 67 лет.
ПРОСТОЙ ВЫХОД
Как видите, ситуация вокруг рынка аренды жилья складывается непростая
Но мы хотели бы обратить внимание читателей на два важных обстоятельства
Во-первых, ГИС – детище Минстроя, который эту систему холит и лелеет. Надо полагать, для того, чтобы она стала как можно более тяжелым ярмом на шеях рядовых граждан, то есть надежным инструментом для наполнения бюджета из наших кошельков. Однако этот вопрос настолько важен для миллионов граждан, сдающих и снимающих жилье, что становится воистину стратегическим, и совсем неочевидно, что все предложения коммунальных чиновников будут одобрены на самом высоком уровне.
Во-вторых, совершенно непонятно, почему Минстрой не хочет использовать в этой работе институт самозанятых. Что может быть проще, чем обязать граждан, сдающих жилье внаем, регистрироваться в таком качестве и платить государству 4% от своих доходов? Но, видимо, министерство очень хочет получить из бюджета миллионы, десятки миллионов рублей на создание и обслуживание этой программы, а сами налоги для коммунальных чиновников особого значения не имеют. Нам что, эти деньги больше некуда потратить?
Ольга Поплавская.
Возвращение доходных домов
Мы уже рассказывали о том, что на данный момент в России идет строительство арендных домов, за реализацию которых отвечает ДОМ.РФ. В 2020 году некоторые из них уже вышли на рынок.
Если говорить об объемах, то на сегодняшний день госкорпорация инвестировала в 458 тыс. кв. м. жилья в Москве, Воронеже, Екатеринбурге, Тобольске и других городах на общую сумму 46,9 млрд руб. В переводе на единицы недвижимости – это около 9 тыс. квартир и апартаментов.
Современные арендные дома в России — это квартиры, выкупленные юридическим лицом или построенные в партнёрстве со строительной компанией, с ремонтом, меблировкой и бытовой техникой. Договора аренды заключаются также с юрлицом.
Масштабирование инициативы
Параллельно власти обсуждают возможность расширения практики «цивилизованной» аренды.
Так, например, президент Фонда «Институт экономики города», член Общественной палаты при Минстрое Надежда Косарева предложила разработать стандарты проектного и ипотечного кредитования юридических лиц, на цели развития сегмента доходных домов. Решением вопроса могут заняться Минстрой, ДОМ.РФ и Банк России. Для регионов подготовят методические рекомендации по созданию доступного наёмного жилья.
Дополнительно простимулировать частных инвесторов планируется через налоговые льготы. Застройщикам за реализацию подобных проектов будут предлагать земельные участки, особые условия при подключении к сетям.
Бюджетная поддержка даст юрлицам возможность опускать тарифы на аренду ниже рыночной – дисконт может достичь 70%, отмечает Косарева, ссылаясь на расчеты ведомства.
Вопросы к инициативе
Арендные дома должны стать прекрасной альтернативой существующему, практически нелегальному рынку. Но к «светлому будущему» есть несколько насущных вопросов.
Во-первых, самый важный – цены. Несмотря на представленные чиновниками расчеты, реальность такова, что, например, величина арендной платы в домах от ДОМ.РФ в Москве превышает среднерыночную на 25%. Аналогичную ситуацию прогнозируют и в Екатеринбурге, когда в 2023 году будет введен в эксплуатацию первый дом с квартирами в найм. Снижение стоимости приведет к падению доходов инвесторов, которые не готовы к убыткам.
Во-вторых, рынок озабочен формированием монополии. Институты развития, застройщики и банки способны полностью вытеснить частников и мелких участников рынка. Помимо арендодателей, которые уклоняются от налогов, пострадают и законопослушные собственники, а также те, для кого аренда – единственный источник доходов.
В-третьих, как реализуют инструмент доходных домов регионы? Не все готовы работать в этом направлении.
Напомним, что согласно планам Минстроя, к 2023 году в стране построят 30 млн. кв. м жилья под аренду.
Что с посуточной арендой сейчас?
Ситуация тяжелая. Цель одна — удержать имущество. Придется занимать деньги, вносить платежи в срок.
Мы отказались от аренды небольшой части квартир. По остальным удалось договориться с собственниками примерно на 50% стоимости и сдать в долгосрочную аренду по низким ценам на два месяца, до середины июня. Дальше будем принимать решения, исходя из степени истерии в обществе и СМИ.
Мы убрали всю субаренду, оставили только объекты в управлении. Где-то собственники дали добро, чтобы один месяц сдавать в счет залога, где-то просто забрали квартиры. Но у нас была цель — никаких расходов, поэтому объекты отдавали без проблем.
Зарплаты и все расходы резко сократили. Горничным было предложено два варианта. Первый — уволить половину сотрудников, а оставшимся платить нормальную зарплату. Второй — оставить всех, но сильно сократить выплаты. У нас девять горничных, остались все, кроме одной.
Все квартиры, которые есть, сдаем в долгосрочную аренду, но на нее спрос тоже резко упал, все сильно снижают цены. В посуточной аренде сейчас только постоянные клиенты, и то за три копейки.
У нас все квартиры в собственности. Хотели сдать в долгосрочную аренду, но зимой мы делали в них ремонт, рассчитывая на сезон. Нам жалко сдавать их на долгий срок.
Сейчас все квартиры простаивают, местных не заселяем. Мы в режиме ожидания. Думаю, своего клиента найдем: заинтересуем комфортом, чистотой, местом расположения, рекомендациями и статусом ответственного арендодателя.
У меня из тридцати квартир осталось «полторы». Их тоже планирую сдать в долгосрочную аренду до следующего сезона.
Мы взяли паузу. Квартиры стоят. «Ушла» одна из квартир, но мы даже не расстроились. Сейчас время сделать анализ, сократить издержки. Цены в посуточной аренде пробили дно — 650 рублей за ночь.
ВСЕ НА ВЫХОД ИЗ СЕРОЙ ЗОНЫ
Почему дикими темпами дорожает съемное жилье? Да по той же причине, что и прочие квадратные метры. Два года длится пандемия. Два года мало что строится. А люди продолжают рождаться, семьи нуждаются в дополнительной жилплощади. В поисках лучшей жизни и работы россияне стали чаще переезжать в крупные города и снимать жилье.
Количество разводов в этом году, согласно статистике Росстата, выросло почти в 4,5 раза. То есть людям нужно также куда-то разъезжаться, чтобы не мозолить друг другу глаза и не доводить до вспышек домашнего насилия. Дефицит жилья в России подстегивает спрос на арендное жилье.
Больше всего выросли в цене, как водится, однушки. В среднем стоимость месяца аренды такой квартиры в России сейчас составляет 23 тысячи рублей в месяц. Но, конечно, цены очень разные в зависимости от города и региона. Самый большой рост цен на арендное жилье и самый большой спрос на него показывает Москва.
Минстрой заявил о необходимости вывода рынка арендного жилья из тени. А то, мол, из-за низкой собираемости налогов с участников рынка съемного жилья госбюджет теряет 162 млрд рублей. К слову, госбюджет много из-за чего деньги теряет. Например, из-за вывоза капитала в офшоры Россия за последние 25 лет потеряла 750 млрд долларов, по подсчетам Bloomberg. А чистый вывоз капитала из РФ частным сектором за первые шесть месяцев этого года составил 28 млрд долларов, по данным Банка России. Да и крупнейшие торговые сети в стране – «Ашан», «Пятерочка», «Перекресток», «Магнит» и прочие – зарегистрированы кто в Нидерландах, кто во Франции, кто на Кипре. Часть налогов утекает по месту их прописки. Но деньги решили взыскать с самых «главных» тайных миллионеров: с тех, кто сдает внаем квартиру, и с тех, кто ее снимает.
Минстрой предлагает такие штрафы: за каждый расчет вне ГИС – от 500 до 2,5 тысячи рублей для физлиц и от 5 тысяч до 10 тысяч рублей для юрлиц. За «искажение информации» – 3-5 тысяч рублей для граждан и 30-50 тысяч рублей для компаний, причем за каждый выявленный случай. Поправки собираются внести в Кодекс об административных правонарушениях.
Меры поддержки
Если арендатор относится к субъектам малого и среднего предпринимательства (СМСП), организациям, включенным в реестр СОНКО и (или) реестр НКО, в наибольшей степени пострадавших от пандемии, то для них планируется принять меры господдержки по аналогии с мерами 2020 года.
«Арендные каникулы» (отсрочка платежа, уменьшение арендной платы, освобождение от нее) могут быть согласованы сторонами добровольно или по требованию арендатора в случаях, когда это предусмотрено договором. В рамках специальных мер поддержки могут быть согласованы отсрочка платежа и уменьшение арендной платы.
Добровольное соглашение лучше, поскольку позволяет максимально учесть баланс интересов обеих сторон в ситуации, когда всем непросто.
Подойдут ли имеющиеся в договоре условия о «каникулах»? Скорее всего, нет. Обычно их предусматривают для конкретных случаев (на период ремонта, достройки), к которым случай с пандемией не относится, либо пишут обтекаемо (что возможна отсрочка на период, когда арендатор не мог пользоваться имуществом не по своей вине). И все равно придется согласовывать конкретные условия отсрочки.
Вы можете договориться о том, что вы не вносите плату за определенный период и затем распределяете ее на оставшийся период аренды. Например, платежи за 2021 г. или определенные месяцы 2021 г. арендатор вносит равными частями в течение 2022 г.
Вы можете договориться и установить пониженный размер арендной платы на период, когда вы не могли пользоваться имуществом из-за ограничительных мер, введенных в связи с пандемией.
Такое доп. соглашение можно составить в общем порядке.
Обратите внимание, что независимо от даты заключения дополнительного соглашения, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда стало невозможно использовать имущество по изначально согласованному назначению (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020))
Обычно считается рискованным писать, что арендодатель полностью освобождает вас от внесения арендной платы за указанный период. Это может быть расценено как дарение, которое запрещено между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Условие будет недействительно. Также могут быть налоговые последствия: арендодателю доначислят НДС с безвозмездной реализации, а арендатору — налог на прибыль (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ).
Обратите внимание: если ваш договор был зарегистрирован, то нужно зарегистрировать также доп. соглашение о его изменении
Если вы во исполнение ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р заключите доп. соглашения об отсрочке и (или) уменьшении арендной платы, то эти действия не нарушают антимонопольное законодательство и не требуют согласования с ФАС России (Информация ФАС России).
Расторжение может быть подходящим вариантом в первую очередь для краткосрочной аренды под определенные цели. Например, арендовали помещение под мероприятия, которые отменены властями из-за пандемии коронавируса COVID-19. Долгосрочная аренда тоже может потерять актуальность, например, если компания переходит на онлайн-работу и закрывает большую часть офисов.
Изменение условий и скидки для арендаторов
Если говорить про динамику в апреле, то спрос рухнул. Кто-то держит старые цены в надежде, что после отмены карантина все восстановится. Кто-то торопится сдать и делает скидку 15-30%. А кто-то не хочет и ждет восстановления спроса, хотя эксперты прогнозируют дальнейшее снижение цен в ближайшей перспективе. Сотрудники агентств отмечают резкое увеличение запросов клиентов на изменение условий договоров в сторону снижения цены. Пока арендодатели соглашаются на предоставление дисконта на 2-3 месяца в надежде, что скоро ситуация стабилизируется. Но, возможно, возврат к прежним ценовым значениям произойдет еще не скоро.
Среди арендаторов много айтишников. У них есть деньги и появилась возможность снять жилье дешевле. Сформировалась новая категория арендаторов — людей, которые снимают отдельные квартиры на период самоизоляции. Кто-то хочет отдохнуть от семьи и побыть в одиночестве, кто-то обустраивает себе удаленный офис. Люди со стабильным доходом переезжают в более престижные районы, пользуясь ситуацией с падением цен. Другие, наоборот, теряют работу и перемещаются в более скромные квартиры. В сегменте бюджетного жилья стабильным контингентом являются мигранты, работающие в коммунальной сфере.
Что подорожает после пандемии
Путешествия
По мнению представителей туриндустрии, текущий год уже сейчас можно объявить провальным: рынок просел на 80-90%, и такие убытки невозможно возместить за короткое время. Что касается 2021 года, то, как отмечает директор компании по индивидуальным турам «Туроператор Финам» Виктор Мархотин, россиянам нужно готовиться к резкому подорожанию путешествий. Это связано с тем, что отдыхающие, опасаясь рисковать деньгами, отказываются от заблаговременного бронирования туров. Такое поведение потребителей грозит операторам потерей значительной части дохода, вследствие чего они будут вынуждены увеличить стоимость услуг.
Мархотин считает, что в ближайшие полгода туризм будет доступен только обеспеченным людям, которые смогут свободно выделить 100-200 тыс. рублей на поездку за границу или российские курорты. По его прогнозу, восстановление рынка произойдет не ранее лета 2021 года, когда объем поездок увеличится на 40-50%.
Продукты питания
В сфере продуктов питания повышение цен в первую очередь коснется импортных товаров. По мнению директора «Руспродсоюза» Дмитрия Вострикова, в магазинах на 15-20% подорожают чай, кофе, какао, орехи, цитрусовые, бананы и экзотические фрукты. Это связано с тем, что перечисленные товары в основном поступают к нам из-за рубежа, а их стоимость растет пропорционально курсу доллара. Кроме того, возможны перебои с говядиной, свининой и замороженной рыбой, чья доля импорта на российском рынке составляет от 15% до 35%. Также на 10-15% могут увеличиться цены на некоторые хлебобулочные и макаронные изделия. Как отмечает вице-президент Российского зернового союза Александр Корбут, рост связан с подорожанием транспортировки зерна и муки. Впрочем, крупные торговые сети сообщили, что откажутся от наценки на социально значимые товары, к которым в том числе относится хлеб.
Лекарства
По мнению экспертов, в ближайшее время в России резко (до 30%) возрастет стоимость фармацевтической продукции, поскольку значительная доля препаратов либо импортируется, либо изготавливается из зарубежных субстанций. Президент «Лиги защитников пациентов» Александр Саверский утверждает, что из-за подорожания сырья фармкомпании не смогут придерживаться прошлых цен. На помощь покупателям может прийти правительство РФ, если чиновники компенсируют производителям часть затрат, однако, по словам эксперта, в нашей стране такой механизм не разработан. В данной ситуации россиянам остается закупаться препаратами впрок.
В еще более трудном положении могут оказаться граждане, которым требуются жизненно необходимые лекарственные препараты, утверждаемые правительством. Производители не имеют права повышать на них цену, поэтому, отмечает Саверский, эти товары могут вовсе исчезнуть из продажи, поскольку компании не станут работать себе в убыток.
Автомобили
В апреле 2020 года российский авторынок упал на 72%, в связи с чем большинство дилеров заявили о пересмотре стоимости машин. Директор аналитического агентства «Автостат» Сергей Целиков предполагает, что рост цен составит около 10% при условии, что курс валют будет колебаться на уровне 72-73 рублей за $1. При этом повышение будет постепенным: сначала дилеры отменят акции и скидки, а уже затем скорректируют прайс-листы. Эксперты считают, что во многом ситуация будет зависеть от кредитоспособности жителей каждого региона, а также от устойчивости посредников: компании с хорошей клиентской базой, не обремененные банковскими долгами, смогут на полгода «заморозить» стоимость транспортных средств.
Бытовая техника и электроника
На текущий момент российские ритейлеры стараются сохранять цены в разумных пределах, однако, как отмечают аналитики, силы торговых сетей на исходе. Заместитель руководителя информационно-аналитического центра «Альпари» Наталья Мильчакова предрекает рост стоимости бытовой техники (стиральные машины, микроволновые печи, кухонная утварь) и электроники (смартфоны, компьютеры, игровые приставки) на 20-30%. Причина кроется в том, что наша страна сильно зависит от импорта, который, к примеру, на рынке смартфонов составляет 90%. По ее мнению, потребители ощутят подорожание во втором полугодии, поскольку сейчас на складах хранится достаточное количество товаров. Аналогичной позиции придерживается аналитик Mobile Research Group Эльдар Муртазин: он считает, что после полного снятия ограничительных мер стоимость бытовой техники увеличится в течение одного месяца.
Односторонний отказ от договора
Способ удобен, если у вас есть право по договору или закону отказаться без чрезмерно высоких выплат (кроме арендной платы). Договор будет считаться расторгнутым либо с момента получения уведомления, либо с другого момента по договору или закону, или иным правовым актам (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Например, по истечении срока предупреждения об отказе.
В наилучшем положении арендаторы, у которых договор заключен или возобновлен на неопределенный срок. Они могут отказаться в любой момент и без договорного условия. В обычной жизни это не очень выгодно — придется платить за три месяца аренды. По общему правилу таков срок для предупреждения об отказе для бессрочных договоров (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако в текущей ситуации это может быть оптимальным и самым дешевым решением в сравнении с другими вариантами.
Что можно сделать сейчас: если есть основания для отказа, направьте уведомление арендодателю.
Если вы отказались от договора в одностороннем порядке, предусмотренном законом или договором, а затем подали иск о признании договора расторгнутым, соблюдать досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ) не требуется. Это обусловлено тем, что данный иск является иском о признании, а не иском о расторжении договора (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18).
Контроль за рынком аренды
Планируется, что ни одна сделка по сдаче-аренде квартиры не будет заключаться без ее фиксации в реестре новой информационной системы учета договоров. При этом все собранные данные будут автоматически передаваться в налоговую.
Отмечается, что легализация арендного рынка – одна из целей федерального проекта «Жилье». В правительстве утверждают, для честных арендодателей будет создан благоприятный налоговый режим.
Основным плюсом инициативы для участников рынка называют дополнительную безопасность.
Как будет устроена новая система?
Конкретные меры власти еще не озвучили, но сообщается о ряде таких возможных нововведений, как:
– появление типового договор найма, защищающего права арендатора, – создание единого онлайн-реестра собственников, сдающих жилье в аренду, – создание госкомпании, которая будет выступать посредником между сторонами сделок, – определение размера штрафов за непредоставление данных о сдаче объекта в аренду, – создание черного списка собственников, уклоняющихся от налоговой ответственности.
Подразумевается, что контроль будет введен в регионах плавно с установлением переходного периода.
Представители риелторского сообщества уже скептически оценили планы государства.
Насколько это безопасно?
Один из самых частых вопросов, когда речь заходит о дистанционном оформлении сделки. В плане рисков тут все так же, как и в офлайне. Добавился только момент отсутствия личного контакта, поэтому возможно некоторое недопонимание. Но все нюансы легко обсуждаются и онлайн. Из минусов можно назвать риск упущения каких-то важных деталей при виртуальном осмотре квартиры. Если цвет стен, свежий ремонт и качество мебели оценить не сложно, то подтекающий кран или подозрительное влажное пятно на потолке можно не заметить.
В остальном все происходит так же, как в привычном офлайн режиме: проверка документов собственника, права на владение недвижимостью, отсутствия задолженности по коммунальным платежам, условий договора и т.д. В любом случае, для снижения рисков стоит поручить подбор жилья и проведение сделки профессиональному риэлтору или юристу.
Виртуальные сделки аренды будут эффективным и нужным инструментом после пандемии, если, например, собственник проживает далеко, а квартиру по доверенности сдает доверенное лицо. Ну и как раньше, когда действовали airbnb и booking при краткосрочной аренде. Вероятно, онлайн-сервисы на рынке недвижимости будут и дальше активно развиваться во всех направлениях. Будущее за высокими технологиями.
Пандемия обязательно закончится, а инновации останутся.
Чего ждать от арендного рынка Петербурга в 2021 году
В 2021 году тенденции 2020 года продолжатся — рост цен на жилье и сокращение предложения в связи с переходом на эскроу-счета.
Порог входа на рынок аренды повышается. За первые три месяца 2021 года стоимость квартир в новостройках Петербурга выросла на 150-400 тыс. руб.: студии стоят около 3,7 млн руб., однокомнатные квартиры — в районе 5,5 млн руб., двухкомнатные — около 8 млн руб.
Цены на квартиры продолжают расти — в феврале средняя стоимость предложения выросла на 4%, к марту 2021 года арендные ставки плюс-минус вернулись к прежним цифрам. По словам экспертов, избыток предложения на рынке аренды может стать ощутимым уже в 2021-2022 годах — могут снова появиться проблемы с поиском квартиросъемщиков, а арендные ставки — снова скользнуть вниз. На наш взгляд, однозначных прогнозов в столь нестабильной макроэкономической ситуации делать нельзя.
